Казахстанцы массово отказываются от ипотек

Как отмечают аналитики Ассоциации финансистов Казахстана (АФК) в обзоре ипотечного рынка за первое полугодие 2025 года, доля ипотечных сделок на рынке недвижимости снизилась с 88% до 66% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Все больше казахстанцев предпочитают использовать собственные средства или переводы из ЕНПФ, отказываясь от кредитов из-за высоких ставок и ужесточения условий со стороны банков.

Согласно данным АФК, количество сделок купли-продажи жилья в стране выросло до 191,8 тыс. за январь-июнь 2025 года, что на 4,3% больше по сравнению с тем же периодом 2024 года. Одним из ключевых факторов, повлиявших на увеличение спроса на рынке, стали переводы из ЕНПФ на улучшение жилищных условий – они составили 782,9 млрд тенге, что на 71% больше в годовом выражении. Эти средства не только поддерживают высокий уровень активности на рынке недвижимости, но и способствуют росту цен: первичное жилье подорожало на 9,6%, а вторичное – на 7,3%.

При этом ипотечный рынок тоже показал рост. Объем новых кредитов за полугодие достиг 1 трлн тенге, что на 24,9% выше показателей прошлого года. Однако весь прирост обеспечил один участник – Отбасы Банк, увеличивший объем выдачи с 466,4 до 690,2 млрд тенге. Его доля в общем объеме новых ипотек выросла до 69%, в то время как доля коммерческих банков сократилась до 31%. Среди них положительную динамику показали лишь Halyk Bank (+8,7%) и БЦК (+5,4%).

Льготные программы, реализуемые через Отбасы Банк, привели к смягчению условий: средняя ставка по ипотеке снизилась до 9,4% (-1,8 п.п.), что существенно ниже базовой ставки в 16,5%. Однако одобрение заявок на ипотеку снизилось с 37% до 26%, что ниже даже среднего уровня по другим видам кредитования (31%). Это связано с ростом доли обращений по рыночным программам, где предъявляются более строгие требования к заемщикам, а также с предстоящим снижением предельной годовой эффективной ставки вознаграждения (ГЭСВ) с 25% до 20%, что ограничит возможности банков.

Аналитики предупреждают, что зависимость рынка ипотеки от государственных программ усиливается. Вся положительная динамика на рынке сегодня обеспечена исключительно за счет льготных условий, тогда как рыночная ипотека остается под давлением высокой базовой ставки, налоговой нагрузки и ограничений на деятельность коммерческих банков. Снижение ГЭСВ, которое вступит в силу с 1 ноября 2025 года, дополнительно сузит пространство для маневра у банков второго уровня.

Дополнительным фактором давления в будущем станет внедрение НДС на сделки с первичной недвижимостью с 2026 года. Это приведет к росту цен на новостройки, а также на вторичное жилье – вследствие перераспределения спроса. Уже сейчас на фоне удорожания недвижимости доля кредитов свыше 20 млн тенге растет, так как основная часть спроса сосредоточена в крупных городах, где цены особенно высоки.

Качество ипотечных портфелей в целом остается стабильным: уровень просрочки по рынку составляет всего 0,4%. Однако у Отбасы Банка наблюдается рост проблемной задолженности с 1,7% до 2,2%, что аналитики связывают с массовым характером льготных программ, обслуживанием широких слоев населения и запретом на продажу проблемных долгов коллекторам.

Таким образом, структура спроса на рынке жилья в Казахстане претерпевает серьезные изменения. Все больше покупателей отказываются от кредитов, полагаясь на собственные сбережения и доступ к пенсионным накоплениям. Это снижает долю ипотечных сделок и одновременно подталкивает цены вверх. Несмотря на рост новых ипотечных выдач, рынок становится все более уязвимым к изменениям в условиях государственных программ, от которых теперь зависит его стабильность.