Недавно созданное объединение собственников имущества (ОСИ) решило ликвидировать паркинг в одном из жилых комплексов Нур-Султана. При этом у большинства собственников кондоминиума — более 500 человек — мнение о сносе целого этажа крытого паркинга на 56 мест председатель ОСИ не спросила. По крайней мере, в суде такие документы представлены не были, пишет корреспондент ИА «NewTimes.kz» Татьяна Мозговых.
Более того, судебные тяжбы проходили между ОСИ и застройщиком жилого комплекса «Олимп Палас-2», интересы собственников квартир (за исключением 20 участников ОСИ) в суде представлены не были.
Суд же постановил снести часть крытого паркинга. Когда об этом стало известно другим жильцам кондоминиума, они обратились к председателю Верховного суда Жакипу Асанову с просьбой внести представление на пересмотр вступившего в законную силу судебного акта. Но ответ пока не получили.
«О существовании судебного акта, в соответствии с которым застройщик обязан снести паркинг, мы узнали только недавно. С недавнего времени в нашем доме была организована инициативная группа из около 20 человек во главе с Айгуль Баталовой, которая навязчиво взялась якобы решать проблемы жильцов, мотивируя тем, что она бывший госслужащий (с ее слов, подполковник в отставке) и у нее есть связи с государственными органами. Ею было создано ОСИ, которое самовольно провозгласило себя органом управления кондоминиумом и решило управлять нашим жилым комплексом, вопреки воле подавляющего большинства жильцов», — говорится в обращении.
Аргумент ОСИ в суде — снести паркинг нужно, чтобы построить там детскую площадку. Та, что имеется на территории жилого комплекса, по мнению объединения, слишком мала.
Другая часть жителей апеллирует: детская площадка соответствует государственным стандартам, а кроме нее, на территории есть футбольное поле.
И добавляет, что у истцов в паркинге своих выкупленных мест нет. А потому непонятно, почему они приняли решение за чужую собственность.
По документам фактическая площадь детской площадки, предназначенной для детей дошкольного и младшего возраста, расположенной на территории МЖК «Олимп Палас-2», должна быть не менее 614,4 квадратных метра, а по данным контрольного обмера площадь составила 682,05 квадратных метра. То есть права детей в жилом комплексе не нарушены.
К слову, для того чтобы что-то сделать с совместной собственностью, а именно таковой является жилой комплекс и все, что в нем есть (объект кондоминиума), ОСИ должно было провести общее собрание жильцов согласно статье 42-1 Закона РК «О жилищных отношениях». И в случае, если бы квалифицированное большинство, а это 2/3 голосов собственников, проголосовало за снос паркинга, такое решение было бы легитимным. Вот только никакого собрания, по словам жителей, не было. Но суд эти доводы во внимание не принял.
Проблема также усугубляется тем, что на территории ЖК «Олимп Палас-2» существуют сразу две управляющие компании: КСК, созданный с момента сдачи объекта в эксплуатацию, и ОСИ, учрежденное и зарегистрированное 23 апреля 2019 года восемью физическими лицами. В суде же эта организация представляла интересы 18 человек, в то время как в жилом комплексе проживает более 500 семей.
Напомним, в январе 2020 года вступил в силу закон о реформировании сферы жилищных отношений и внедрении новой модели управления общедомовой собственностью. Согласно нему, действие КСК отменяется с 1 июля 2022 года. К этому моменту собственники жилья должны определиться с новой формой управления —простое товарищество или объединение собственников имущества. При этом в законе не прописаны четкие механизмы для перехода на ОСИ.
В итоге на территории ЖК «Олимп Палас-2» наблюдается правовой коллапс, когда управлением кондоминиума занимаются сразу две организации. По логике вещей понятно: пока жители не решили ликвидировать КСК или не наступило 1 июля 2022 года, двоевластия быть не должно. Однако в законе это четко не прописано. Очевидно, что законодатель не предусмотрел такие ситуации, не опубликовал разъяснения к законам, и в итоге страдают люди.
Как две организации могут работать на территории одного жилого комплекса?
Зарегистрировать ОСИ довольно просто. Для этого нужно иметь минимум три единомышленника и подать в НАО «Правительство для граждан» всего четыре документа: заполненная форма, копия удостоверения личности, устав и квитанция об оплате госпошлины. С момента регистрации по закону организация получает свои юридические права.
Проблема в том, что, согласно статье 42 «О жилищных отношениях», собственники обязаны выбрать одну из форм управления объектом кондоминиума. Но их количество законодателем не регламентировано. В итоге на территории одного жилого комплекса может существовать сразу несколько объединений собственников.
Причем, что интересно, юстиция не может отказать в регистрации ОСИ (НАО «Правительство для граждан»), а протокол общего собрания подписывают только председатель и секретарь. Так что узнать, сколько человек реально голосовало за то или иное действие с имуществом, невозможно. Но законодатель этого и не требует. Поэтому проблема сейчас повсеместная: ОСИ создаются, а КСК не ликвидируются.
Хотя в части 2 статьи 51 закона «О жилищных отношениях» четко указано: «Прекратить действие кооператива собственников помещений можно по решению, принятому собственниками квартир о переходе на другую форму управления». Но, опять же, в случае с жилым комплексом «Олимп Палас-2» мнение большинства собственников никто не спрашивал.
Возникают вопросы к юстиции: куда деть существующие обслуживающие компании — КСК, КСПК, ИП? Какой механизм перехода? Имеет ли ОСИ юридические права наравне с существующими КСК? Могут ли вообще на территории одного жилого комплекса работать две управляющие компании? Как жителям кондоминиумов, не согласным с решениями ОСИ или КСК, отстаивать свои права? И на чьей стороне закон? Сколько организаций может работать на территории одного жилого комплекса?
Просим считать этот материал официальным запросом в министерство юстиции и Верховный суд РК.