Уходящий год запомнился такими тенденциями на рынке жилья, как повышение цен, рост себестоимости строительства, подорожание ипотеки, увеличение порогов достаточности пенсионных накоплений, снижение покупательской способности граждан, ажиотаж на рынке аренды и другие. Эксперты рассказали порталу kn.kz,чего ожидать от 2023 года, передает ИА «NewTimes.kz».
О главных итогах рынка недвижимости этого года и прогнозах на будущий порталу kn.kz рассказали ведущий аналитик ассоциации финансистов Казахстана Рамазан Досов, аналитик рынка недвижимости Анна Шацкая, специалист центрального агентства недвижимости Караганды Ольга Ивко и маркетолог-аналитик Rams Qazaqstan Айгерим Байтурсынова.
По словам Рамазана Досова, двухзначный темп роста цен третий год подряд маловероятен. Он отметил, что кредитная политика банков, в том числе ее процентная составляющая, будет во многом определяться изменениями базовой ставки, кредитного риска в экономике и регуляторной среды. Так, после нескольких повышений базовой ставки до текущего уровня в 16,75% с 9,75% годовых на начало года средневзвешенные ставки по депозитам физлиц в текущем году выросли до 12,6% с 8% годовых на начало года. В декабре средневзвешенные ставки по депозитам с высокой вероятностью продолжат рост, поскольку банки автоматически повысили их вслед за рекомендуемыми КФГД ставками из-за изменения базовой ставки.
«В то же время трансмиссия решений по базовой ставке на рынок кредитования неоднородна и в большей степени ограничивается значительным по объему предоставления государственным финансированием по ставке ниже рыночной как бизнесу, так и рознице. Например, ставки по розничным кредитам пока не реагируют на изменение базовой ставки, что может быть обусловлено высокой долей льготных кредитов (например, треть займов физлиц приходится на ипотеку), а также снижением процентной маржи из-за высокой конкуренции на рынке, широкой популярности рассрочек. Вместе с тем высокие кредитные риски заемщиков уже обусловливают относительно низкий уровень одобрений заявок в МСБ (ниже 50%), потребительском беззалоговом кредитовании (ниже 40%), ипотеке (ниже 40%), что ограничивает кредитную активность БВУ», — пояснил Досов.
Также он рассказал об изменениях в регулировании, в том числе и по учету доходов заемщиков в расчете долговой нагрузки, ревизии процедур взыскания задолженности и изъятия залогового имущества, пересмотру предельных значений процентных ставок (ГЭСВ), которые, безусловно, также могут отразиться на скоринговых моделях банков и стоимости кредитных продуктов.
По прогнозу ведущего аналитика ассоциации финансистов Казахстана, ссылающегося на МНЭ РК, рост строительной отрасли в 2023 году замедлится до 3,8% с текущего уровня в 4,3%. Такие ожидания, вероятно, обусловлены как охлаждением спроса на жилье ввиду продолжающегося сворачивания льготных программ, отсутствия возможности массового изъятия пенсионных средств из-за повышения порогов, недоступности жилья ввиду его двухзначного роста второй год подряд, так и сложностями на стороне предложения ввиду перенастроек цепочек поставок импортных составляющих, сильного повышения цен на строительные материалы, роста оплаты труда в секторе.
Вместе с тем его спросили о курсе доллара на будущий год.
«По ожиданиям экспертов финрынка, в 2023 году доллар может подорожать до 497,1 тенге, что на 5,7% выше его текущего уровня — 470,35 тенге за доллар. Дальнейшее «охлаждение» на глобальном рынке сырья (прогноз цены на нефть на 2023 год снизился до 91,4 доллара за баррель с 102,4 доллара месяцем ранее), а также продолжение политики высоких ставок в США также могут оказать давление на тенге. Кроме того, на курсе нацвалюты могут негативно сказаться ожидаемое ослабление российского рубля и сложная геополитическая ситуация в регионе, тогда как внутренние макрофакторы с большой вероятностью будут сглаживать волатильность курса. Дополним, что 25 февраля 2023 года высвобождается огромная часть тенговой ликвидности по завершении срока программы защиты тенговых вкладов и начисления дополнительных 10% к тенговым депозитам казахстанцев. Весьма важно, чтобы эта ликвидность не перетекла на валютный рынок или в другие инвестинструменты в инвалюте, чтобы не оказать сильного разового влияния на курс», — ответил эксперт.
Что касается видения ипотечного рынка на новый год, Рамазан Досов ответил, что он полностью зависим от льготного финансирования.
«В отсутствие новых льготных программ мы ожидаем дальнейшего охлаждения повышенной активности на рынке, в том числе ввиду повышения ставок по продуктам ключевого игрока на рынке», — пояснил он.
На вопрос о том, как могут измениться цены на первичное, вторичное жилье, аналитик напомнил, что за 11 месяцев первичное жилье подорожало на 17%, вторичное — на 27% в годовом выражении, продолжая двухзначный рост второй год подряд.
«Такой сильный рост цен выступает ограничителем спроса на жилье ввиду снижения его доступности для граждан. Кроме того, доходность альтернативных инструментов, в первую очередь тенговых депозитов, весьма высока, что может также негативно сказаться на спросе. Соответственно, поддержание двухзначного темпа роста третий год подряд маловероятно, а вот увеличение в пределах одной цифры вполне возможно в 2023 году», — резюмировал эксперт.
По мнению Анны Шацкой, объемы жилищного строительства окажутся ниже планируемых.
«Я согласна с тем, что сложности на рынке жилья продолжатся в 2023 году. В динамике объем платежеспособного спроса, поддерживаемый ипотечными программами и средствами ЕНПФ, снижается. В уходящем году беспрецедентный рост потребительских цен и отсутствие инструментов для приобретения жилья привел к падению объема спроса на рынке жилья. Объемы жилищного строительства в 2023 году окажутся ниже планируемых. Уже сейчас многие застройщики пересматривают текущие проекты в пользу сокращения количества квартир (снижение этажности), сроки строительства и сроки сдачи в эксплуатацию», — считает она.
23 декабря появилась хорошая новость о продлении программы «7-20-25» до 2029 года. Для первичного рынка это окажет определенную поддержку.
Снижение общего уровня инфляции и объемов платежеспособного спроса будет способствовать замедлению темпов роста цен на недвижимость. Рост цен на жилье может составить 10-15% в год.
Ольга Ивко считает, что без господдержки рынок жилья может упасть.
«2022 год был в целом положительным, динамика сделок была хорошей. Как известно, двигателем спроса является ипотека, и активность покупателей напрямую зависит от того, как чувствует себя ипотечный рынок. В этом году самый пик активности наблюдался до апреля, в период снятия пенсионных излишков по старым порогам достаточности. Кто-то успевал под различные ипотечные программы. Но под конец года мы все больше слышим о недоступности ипотеки. Вот «Умай», например, запустили. И сразу же она была закрыта, все ресурсы были быстро освоены. Рыночная ипотека при нынешних ставках стала очень дорогой. Программу «7-20-25» продлили, но не всем она доступна и для покупателей вторичного жилья не подходит», — пояснила специалист центрального агентства недвижимости Караганды.
По ее мнению, вопрос, касающийся прогнозов, — это вопрос поддержки государства строительной сферы. Если не будет этой поддержки, то рынок может упасть. То, что предлагают банки, не каждый может себе позволить. Если в 2023 году будут продлены все льготные ипотечные программы от государства, то я думаю, что динамика сделок будет неплохой. Напомню, что 80% рынка — это ипотека. Цены могут вырасти с учетом инфляции на 6-8%. Стройматериалы не дешевеют, поэтому снижения как такового не будет. Клиенты с наличными смогут рассчитывать на торг. Если на рынке не будет стрессовых ситуаций, то предложение останется стабильным.
Айгерим Байтурсынова предполагает, что спрос на жилье останется на высоком уровне.
У нее спросили, какие тренды были наиболее заметны по рынку первичной недвижимости в этом году.
«Касательно рынка первичной недвижимости Алматы тенденция остается неизменной: больше половины всех продаж на рынке приходится на жилье комфорт-класса. Для инвестиций рассматривают жилье уровня бизнес-класса небольшой квадратуры. Если смотреть личный опыт нашей компании, наибольший интерес у населения вызвали квартиры-дуплекс, которые представлены в ЖК LaVerde. А также квартиры в чистовой отделке, которые представлены в ЖК RamsGarden и других наших объектах. На казахстанском рынке сегодня отсутствуют системообразующие компании, которые занимаются чистовой отделкой, более того, их нет на рынке стран СНГ. Поэтому чем больше мы анализировали потребности наших клиентов, тем больше приходили к выводу, что существует большой спрос на квартиры именно с чистовой отделкой. Это новые уникальные предложения на рынке недвижимости Казахстана, которые сразу получили широкую поддержку среди молодого населения. Новый формат идеально подходит для тех, кто не хочет тратить средства, силы и время на ремонт. Квартиры передаются владельцу с чистовым ремонтов, комплектом сантехники и встроенной кухней», — разъяснила маркетолог-аналитик Rams Qazaqstan.
Она дополнила, что их компания работает со всеми банками второго уровня. Также, помимо ипотеки, мы разработали дополнительные финансовые программы: trade in старого жилья на новое, trade in машины на квартиру и рассрочка до трех лет.
На вопрос о том, возможен ли кризис в строительной отрасли Казахстана при существующей экономической ситуации, Айгерим Байтурсынова сказала следующее:
«Несмотря на геополитическую ситуацию, которая привела к росту себестоимости строительных материалов, объемы ввода в эксплуатацию жилья остались на прежнем уровне. Сильного снижения спроса на жилье мы не заметили, даже наоборот, в такой нестабильной экономической ситуации многие стараются сохранить и приумножить свой капитал, инвестируя в элитную недвижимость. С точки зрения инвестиций, такая недвижимость является наиболее благополучной, поскольку это актив, близкий к предмету роскоши, и ценовые колебания, которые с ним происходят, не очень глубоки.
Население мегаполиса растет — в Алматы большой выбор лучших университетов страны, растет бизнес, поэтому спрос на жилье останется на прежнем высоком уровне».
Этот год подарил алматинцам большой выбор жилья и новых застройщиков — от таунхаусов и закрытых городков до многоэтажных жилых комплексов. К сожалению, не все из них обладают всеми разрешительными документами. Некоторые таунхаусы уже снесли, и вкладчики попали в плачевную ситуацию. Поэтому в грядущем году предпочтение будет отдаваться благонадежным застройщикам.