При найме жилья люди редко арендуют именно «коробку». Обычно в квартире, кроме стен, есть еще и некоторое имущество владельца: мебель, техника, сантехника и кое-какие вещи (вроде подушек и ковров). Все это ломается, изнашивается, рвется. Даже ремонт со временем ветшает: осыпается штукатурка, отклеиваются обои. И через пару-тройку лет между хозяином жилья и арендатором обычно поднимается вопрос, кто будет приводить в порядок квартиру. Но ведь это можно решить заранее. Как избежать конфликта, эксперты kn.kz обсудили с адвокатом Жазирой Нурлановой, передает ИА «NewTimes.kz».
Чтобы ответ на вопрос о том, кто и за что отвечает в съемной квартире, был предельно прост и ясен, конечно, нужно заключить договор найма жилья. Но не просто подписать пару бумажек с умным видом, а обязательно прочесть, что там написано. Проверить, насколько это соответствует действительности и, может, даже добавить какие-то важные для вас моменты.
Простой пример: приходите смотреть квартиру… и она прекрасна. Шикарное расположение, прекрасная планировка, техникой укомплектована и ремонт достойный. Подписываете договор, заселяетесь, решили постирать вещи — а машинка-то нерабочая! Звоните хозяину, он указывает на договор, и вы видите, что впопыхах подписались под фразой вроде «вся техника в квартире функционирует, претензий не имею». Более того, по такому договору еще и за свой счет может даже придется технику ремонтировать: днем-то ранее, при подписании договора, она была «рабочая», значит, вы ее и сломали. Пойди докажи, что это не так…
«Своеобразная ахиллесова пята арендатора — это некорректный договор аренды или его отсутствие. Договор заключать очень важно, очень важно учитывать в нем все условия проживания и четко определить порядок расторжения договора, ответственность сторон и прочее. Если при ознакомлении с договором и актом приема-передачи квартиры арендодатель будет вас торопить, нервничать или давить, чтобы вы подписали не глядя, советую насторожиться. Адекватный владелец жилья нормально отнесется к тому, что вы перепроверите технику и прочитаете бумаги», — объясняет сотрудник Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова.
Пока арендатор живет в квартире, за сохранность имущества отвечает именно он. Поэтому еще до подписания договора аренды нужно ознакомиться и согласовать с владельцем квартиры акт приема-передачи жилья. Там должна быть подробнейшая опись имущества и должен быть указан не только сам предмет, например, телевизор, а еще и его характеристика — марка, диагональ, год покупки, рабочее состояние и, если есть, гарантия. Если у техники есть повреждения, они должны быть перечислены. Например, трещина на пульте или царапина в углу дисплея. Это относится и к другому имуществу, например, отсутствие одного плинтуса, дыра на ламинате и другое. Зафиксировать повреждения можно письменно, а можно с помощью фотографий или видео.
В договоре также должно быть четко прописано, за чей счет будут устраняться неполадки и какие именно. Если, например, стиральная машинка была куплена в прошлом десятилетии и еще работает, это, конечно, замечательно. Но если она внезапно сломается после эксплуатации арендатора, больше вероятности, что наступил износ, поэтому ремонт или покупку новой машинки будет производить хозяин квартиры. А вот если техника была куплена недавно, тут более вероятно, что ее поломка произошла от неаккуратности жильца. Но не стоит забывать и про заводской брак! Поэтому лучше не ругаться сразу, а обратиться к специалистам, которые смогут определить, какое воздействие повлияло на выход техники из строя.
«В случае ремонта квартиры стороны могут договориться по-разному. Например, если с годами обои просто отклеились, а не были ободраны, допустим, детьми арендатора или его собакой или котом, мне кажется, справедливо, если обстановку в доме обновит хозяин. Но сколько людей — столько мнений. Некоторые договариваются, что жилец наклеит обои через год в счет арендной платы, другие прописывают, что при выселении стены, полы и потолки должны быть в таком же состоянии, как и при заселении, то есть быть в аналогичном аккуратном виде. Дело индивидуальное, но всегда лучше договариваться на берегу», — рассуждает адвокат.
Если состояние возвращаемого имущества по окончании договора ухудшилось, жилец возмещает хозяину квартиры причиненный ущерб. В идеале окончательное расставание сторон друг с другом лучше тоже оформить актом возврата имущества, в котором будет прописано, что арендатор и арендодатель не имеют и не будут иметь друг к другу претензий.
Подписывать договор и подробную опись имущества лучше сразу при заселении. Иначе можно попасть в какую-нибудь неприятную ситуацию. Жазира Нурланова вспомнила одну из них.
«В моей практике было такое дело, когда женщина сдала квартиру, а через два дня жильцы там устроили пожар. Договор найма жилья стороны еще подписать не успели: люди въехали на выходных, хозяйка не стала их тревожить, собиралась заехать на неделе, в будни. И по заключению экспертов причиной пожара стала халатность жильцов — оставленный на балконе окурок. Истцы определили сумму ущерба. Вот только до суда признать свою вину арендаторы не хотели. Хозяйка подала иск, представила все доказательства, заключение экспертизы и т. д. и дело выиграла. Но это время и лишние нервы», — поделилась случаем из практики специалист.
Нужно понимать, что расходы при прорыве труб, например, и заливе соседей несет именно арендодатель. В таких ситуациях на устранение проблемы может уйти даже вся прибыль от сдачи квартиры в аренду. Поэтому арендную квартиру можно застраховать. Казахстанские банки предлагают несколько видов полисов на арендуемое имущество. Можно застраховать жилье от краж, грабежей, разбоев, пожаров, затопления, взрыва газа и даже поджога и др. Если по вине жильца пострадали соседи, то страховка покроет и ущерб, нанесенный имуществу соседей. Причем застраховать можно как внутреннюю отделку квартиры или дома (от дверей и окон до проводки и счетчиков), так и движимое имущество (мебель и техника).
Иногда страховка становится единственным способом компенсировать ущерб, если жилец съехал без предупреждения и оставил квартиру в разоренном виде.
Согласно статье 544 гражданского кодекса РК, предусмотрено заключение договора имущественного найма между гражданами на срок до одного года (включительно) в устной форме.
«Но по этой же статье, если договор заключен на срок более года и если хотя бы одна сторона договора — юридическое лицо, независимо от срока договор должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит госрегистрации в правовом кадастре», — отмечает Жазира Нурланова.
Оба варианта договора — и письменный, и устный — регулируются нормами закона. Размер арендной платы может меняться не чаще раза в год (если иное не прописано в договоре). И если арендатор не согласен с повышением аренды, то имеет право предъявить иск в суд.
Если сроки найма в договоре не указаны, то считается, что он заключен на неопределенный срок. По закону и арендатор, и арендодатель могут расторгнуть договоренность в любое время, но должны за три месяца перед этим предупредить об этом другую сторону. Но если обе стороны договорятся и согласятся расторгнуть, например, за две недели, это не запрещено.
Но есть и случаи, когда можно расторгнуть договор по требованию одной из сторон.
Согласно статье 556 гражданского кодекса РК, по требованию арендодателя договор может быть расторгнут в следующих случаях:
Конечно, если соответствовать всему, что мы посоветовали, процесс съема квартиры будет намного дольше. Зато в будущем проблем будет меньше, и если хозяин квартиры адекватен и серьезно относится к своему имуществу и жильцам, он обязательно оценит ваш деловой настрой и пропишет с вами все нюансы.