Долевое строительство: как безопасно купить квартиру в Казахстане

Какие проверки нужно сделать перед покупкой квартиры у застройщика:

Договор долевого участия

Главное правило для покупателей — заключать только договор долевого участия (ДДУ). Это единственный формат сделки, который закрепляет права дольщика и регулируется законодательством.

Эксперты предупреждают: если застройщик предлагает подписать предварительный договор, инвестиционный договор или соглашение о бронировании вместо ДДУ, это может указывать на повышенные риски проекта.

Как застройщик может привлекать деньги

По закону застройщики могут привлекать средства дольщиков только через один из трех механизмов:

• гарантию Казахстанской жилищной компании (КЖК);
• участие банка второго уровня;
• разрешение акимата на привлечение средств дольщиков.

Если ни один из этих механизмов не используется, привлечение средств считается незаконным.

Проверка объекта через жилищный портал

Покупателям также рекомендуют проверять информацию о строящемся жилом комплексе на государственном жилищном портале homeportal.kz.

На портале можно узнать:

• наличие разрешения на привлечение средств дольщиков или гарантии КЖК;
• данные о застройщике и уполномоченной компании;
• параметры жилого комплекса и адрес строительства;
• планируемые сроки завершения строительства;
• количество квартир и тип отделки.

Репутация застройщика

Даже при наличии всех документов специалисты советуют изучить историю компании. Важно обратить внимание на опыт строительства, сроки сдачи предыдущих объектов, наличие судебных споров с дольщиками и частую смену юридических лиц.

Оплата — только через банк

С января 2026 года в Казахстане действует система контроля безналичных расчетов в долевом строительстве.

После подписания договора долевого участия он регистрируется в системе Казреестра, а оплата производится через банк. Финансовая организация проверяет связь платежа с зарегистрированным договором и фиксирует информацию о переводе в системе.

Таким образом, средства дольщика направляются исключительно на строительство конкретного объекта.

Что изменилось в законодательстве

В 2025–2026 годах в правила долевого строительства были внесены несколько важных изменений:

• для сделок с первичным жильём оставлен только договор долевого участия;
• ужесточены требования к рекламе строящихся жилых комплексов — рекламировать можно только проекты с разрешением акимата, гарантией КЖК или участием банка;
• расчёты на первичном рынке переведены исключительно в безналичную форму;
• введены штрафы для застройщиков за незаконное привлечение средств и рекламу объектов без разрешительных документов.

Размер штрафов может составлять от 750 до 2000 МРП за незаконное привлечение средств и от 200 до 1000 МРП за рекламу жилых комплексов без необходимых разрешений.

На что обратить внимание перед покупкой

Специалисты рекомендуют перед покупкой жилья в строящемся доме:

• проверить наличие разрешения или гарантии на привлечение средств дольщиков;
• убедиться, что заключается именно договор долевого участия;
• изучить информацию о жилом комплексе на жилищном портале;
• проверить опыт и репутацию застройщика;
• проводить оплату только через банковский перевод.

Ранее стало известно о резонансном случае мошенничества на рынке жилья в Астане. В жилом комплексе «Qyran», по данным следствия, квартиры продавали нескольким покупателям одновременно. Столичная прокуратура направила в суд уголовное дело о двойных продажах квартир в этом ЖК. По версии следствия, сотрудники строительной компании реализовывали одни и те же объекты нескольким гражданам, причинив ущерб на сумму более 8 млрд тенге.