Пока одни конфискованные здания передают под детские сады и социальные объекты, другие – элитные лоты стоимостью в миллиарды тенге – годами не могут найти новых владельцев. Значительная часть имущества олигархов в Астане сосредоточена в Миланском и Парижском кварталах – престижных и дорогих районах столицы. Однако даже статусная локация не гарантирует спроса. Государство уверяет, что это «нормальные рыночные процессы», но эксперты называют иные причины: от отсутствия пешеходного трафика до нежелания предпринимателей связываться с объектами, чьи прежние владельцы оказались в немилости государства. Почему «наследие» опальных олигархов пылится на аукционах – в материале NewTimes.kz.
Назарбаев и его свита обожали «Парижский квартал»
В Астане доморощенные олигархи знали толк в недвижимости. Они не разменивались на случайные адреса и в первую очередь приобретали объекты в по-настоящему изысканных районах – в Миланском и Парижском кварталах, где квадратный метр порой по цене соперничал с биткоином. Вполне возможно, что вся эта элитная собственность принадлежала одному раскулаченному олигарху либо целому семейству, но выяснить это непросто. Так или иначе, вся эта дорогостоящая недвижимость продаётся крайне неохотно и периодически передаётся на баланс акиматов и других государственных органов. К примеру, прилиженные Нурсултана Назарбаева обожали Парижский квартал и предпочитали скупать недвижимость там. Судя по всему, многим соратникам первого президента был близок стиль эпохи Людовика XIV. Об этом свидетельствуют объявления на сайте Комитета по управлению возвращёнными активами: там размещены данные о конфискации жилья стоимостью 363 млн и 112 млн тенге.
К сожалению, даже эти квартиры никто не хочет покупать – Генпрокуратуре удалось реализовать лишь парковочное место, прилагающееся к этой недвижимости.
Эксперт по недвижимости Лев Тетин объяснил, почему такие объекты уходят с молотка крайне неохотно. По его словам, формально в Казахстане существует девять категорий жилья – эконом, стандарт, комфорт, комфорт плюс, бизнес, бизнес плюс, элит, премиум и люкс, – что, как он заметил, «даже опережает весь мир». Однако в данном случае речь идёт именно об элитной недвижимости.
Он подчеркнул, что для элит-жилья характерны значительно более длительные периоды сделок: переговоры по покупке квартиры или коттеджа могут продолжаться от полугода до года и даже дольше. Это связано с тем, что такая недвижимость не является предметом первой необходимости – чаще всего это уже пятая или двадцать пятая по счёту собственность в портфеле покупателя. Поэтому решающими факторами становятся не столько цена, сколько локация, качество постройки, объём необходимых переделок и текущее состояние объекта.
«Богатые люди разносторонне развиты и, безусловно, знакомы с таким направлением, как китайская метафизика, в составе которой есть фэншуй. Во внимание берётся то, насколько ландшафт или пространство, где расположен объект, будет благоприятно влиять на все сферы жизни будущих хозяев. Этим пользуются и крупнейшие бизнесмены мира, в том числе и господин Трамп», – напомнил эксперт.
Кроме состояния объекта, важную роль играет и его история – если она неблагоприятная, это также снижает интерес. Второй крупный блок проблем, по его словам, связан с оценкой стоимости. Формально применяется сравнительный метод – анализируются аналогичные предложения на рынке и выводится средняя цена квадратного метра. Однако такие объекты зачастую уникальны, а значит, сопоставимых аналогов немного, что делает определение справедливой рыночной стоимости затруднительным и вызывает споры как у покупателей, так и у продавцов.
«Уникальность не обязательно означает, что объект хороший – она может заключаться как в плюсах, так и в минусах. Когда аналогов мало, сложно уверенно сказать, что цена справедливая. Причём и завышенная, и заниженная стоимость могут одинаково повлиять на спрос – если хороший бриллиант стоит слишком дёшево, люди начинают искать подвох».
По мнению эксперта, именно сочетание этих факторов – длительный цикл принятия решений, состояние и история объекта, а также вопросы корректности оценки – и делает продажу элитной недвижимости сложной и затяжной.
Контекст: у кого из олигархов отобрали недвижимость?
В 2022 году президент Казахстана Касым-Жомарт Токаев распорядился создать организацию, которая будет управлять активами, отобранными у опальных олигархов и коррупционеров. Речь идёт о Комитете по управлению возвращёнными активами (КУВА), образованном при Генеральной прокуратуре РК. Как справедливо подчеркнул Касым-Жомарт Токаев, часть доморощенной элиты за 30 лет независимости успела неплохо обогатить себя и свои семьи – некоторые настолько, что накопленного хватило бы им и их потомкам на многие поколения вперёд.
Затем прошли показательные суды, на которых близкие родственники Назарбаева и их соратники лишились крупных кусков своего благосостояния. Кайрат Сатыбалды потерял значительные активы и частично свободу – сегодня в его бывшем коттедже в центре Астаны занимаются дети с особыми потребностями. Ещё один пример – Кайрат Боранбаев. Он лишился активов в Астане и Алматы.
Остальным повезло больше – их активы возвращались государству за кулисами большого политического представления. Силовики и представители Генеральной прокуратуры разводили руками, заявляя, что не вправе называть имена. При этом у бывших владельцев изымали не только дорогие побрякушки и коттеджи, но и акции компаний, а также дорогостоящие квадратные метры – как в Астане, так и в Алматы.
Если с объектами, которые государство оставило себе, всё более-менее понятно – их приспособили под разные нужды, в том числе социальные, – то недвижимость, выставленная на продажу, реализуется тяжело. СМИ регулярно сообщают о том, что тот или иной объект, изъятый у олигархов, выставлен на продажу. К примеру, рынок «Байсат» в Алматы – наследие упомянутого выше Сатыбалды. Или элитные офисные помещения в южной столице стоимостью в несколько миллиардов тенге.
«Проведение повторных торгов не свидетельствует о неэффективности управления активами. Такой механизм прямо предусмотрен Правилами и является допустимым и правомерным инструментом реализации. Отсутствие реализации по итогам отдельных аукционов отражает нормальные рыночные процессы», – прокомментировали в Комитете по управлению возвращёнными активами.
Если объект не удаётся продать, могут менять формат продажи – например, проводить конкурс или тендер, корректировать условия и заново выставлять актив на торги.
Читайте также: Катана Карима Масимова снова на торгах: власти не могут продать вещи опального политика
В конце 2025 года, рынок «Байсат» в Алматы, ранее принадлежавший племяннику Назарбаева Кайрату Сатыбалды, не удалось продать даже после снижения цены почти на 2 млрд тенге. В декабре объект выставили на аукцион за 26,7 млрд тенге, но покупателей не нашлось – как и в ноябре, когда стартовая цена составляла 28,6 млрд тенге. Актив был возвращён государству в 2024 году и остаётся нереализованным.