Кризис или точка роста? Как пандемия повлияла на рынок офисной недвижимости в Казахстане

А задумывались ли вы когда-нибудь, с чьей помощью функционирует, например, большой бизнес-центр, куда вы приходите на работу? Самый эффективный и популярный вариант — так называемые управляющие компании, которые «заботятся» о недвижимости. Некоторые берут на себя лишь часть полномочий, например, выступают лишь брокерами, проще говоря, риэлторами. А в отдельных случаях управляющая компания не разменивается на мелочи и берет на себя весь процесс: «оживление» идеи, помощь в выборе участка, инфраструктурное обслуживание, работа с арендаторами, эксплуатация.

Пандемия ковида, пожалуй, стала необычным периодом для этой сферы деятельности — насколько кризисом, настолько и точкой возможного роста. О тонкостях рынка в Казахстане и влиянии коронавируса на него мы поговорили с Константином Глушко — руководителем коммерческого подразделения и управляющим партнером Property Management Group, а также председателем комитета консалтинга ассоциации управляющих и сервисных компаний Qazproperty. 

Как выглядит рынок офисной недвижимости в РК

«Если смотреть сверху на рынок, то может показаться, что рынок офисной недвижимости (бизнес-центров в частности) перенасыщен», — так начинает описывать ситуацию в сфере коммерческой недвижимости Константин. Сейчас в столице 125 бизнес-центров — это 1 млн 200 тыс квадратов.

«Это, уточняю, все классы, потому что некоторые игроки не учитывают класс С, допустим, это могут быть маленькие старые здания, изношенные. Но мы учитываем и их, потому что придерживаемся такой логики — там находятся потенциальные клиенты. На последнем форуме звучали цифры: у нас 1 млн 200 тыс, другие участники говорят,  что 700 тыс квадратных метров офисной недвижимости. Это достаточно большая разница», — поясняет Константин. 

В лице главы комитета консалтинга в ассоциации Qazproperty он как раз пытается внедрить классификацию, которая поможет избежать подобных расхождений. 

«Например, отели мы делим на 3, 4 или 5 звезд, а называя количество звезд, имеем определенные ожидания, что мы получим в отеле и сколько примерно он будет стоить. На рынке офисной недвижимости нет такого понимания. Каждый владелец любит свое здание, он вложил в него деньги и поэтому называет его классом А, но при этом не понимает, что требуется от этого класса, потому что это очень высокие требования», — говорит Константин.

Инфографика: Property Management Group

По словам эксперта, это порой вызывает и недоразумения, когда на казахстанский рынок приходят зарубежные компании и начинают поиск качественного офиса. 

«Международные компании, когда заходят на наш рынок или которые дают заявку на поиск офиса, запрашивают бизнес-центр класса А. Это и уровень безопасности, и уровень инженерных систем, и количество парковочных мест, и владение зданием — на самом деле у нас всего до 10 БЦ подходят под эти критерии.

Но опять-таки, у нас нет классификации на рынке, поэтому у клиентов возникает несоответствие ожиданий и реальности. И вот клиент желает получить бизнес-центр класса А, потом переезжает в здание и видит совсем не то, что ожидал. Это разочарование, потерянное время, недовольный клиент. Как минимум для того, чтобы таких разочарований не было, нужно вводить эту классификацию», — объяснил важность вопроса Константин.

Но что бы ни происходило, рынок коммерческой недвижимости растет — не только качественно, но и количественно. На вопрос о перспективах, тем более в условиях кризиса, Константин уверил, что скоро должны быть сданы в эксплуатацию 10 новых бизнес-центров в столице — это около 196 тыс квадратов офисной недвижимости. В Алматы и вовсе бум рождения бизнес-центров — почти 110 новых объектов может появиться в южной столице.

Инфографика: Property Management Group. Данные на основе столичного рынка

Почему рынок Алматы пострадал сильнее столичного и причем тут госсектор?

Особенности работы в столицах Казахстана значительно разнятся. Но как же они, эти особенности, отразились на реакции рынка на кризис? 

«Принципиальное отличие столичного от алматинского рынка в том, что на первом больше нового фонда, рынок более новый, современный. А в Алматы более старые здания, которые были реконструированы. Но при этом Алматы отличается масштабностью. 

Важная особенность еще в том, что в Астане в доле арендаторов больше нацкомпаний, гос- и квазигоссектора, а также компаний B2G (оказывающих услуги государству). А в Алматы больше В2В (вид бизнеса, который работает не для конечного потребителя, а для других компаний) — это показал карантин. Почему рынок Алматы больше и пострадал — это как карточный домик. Закрыли один вид бизнеса, например, рестораны, а у них есть поставщики, доставка, организаторы мероприятий. И вот так по цепочке стал бизнес рушиться. У кого было достаточно ресурсов, они смогли в экономном режиме продержаться, но очень много компаний закрылось. 

В Астане госкомпаний больше, и есть зависимость местных компаний от государственного сектора, сидящих на контрактах, — там годовые бюджеты, и эти деньги были заложены, была возможность оплачивать аренду. Здесь карантин не так сильно отразился. 

В чем разница между бизнесом и госсектором? Прежде всего, разница в договоре аренды. У госсектора часто однобокие контракты, которые не учитывают бизнес-среду и интересы инвестора. У нас это, к сожалению, никак не регулируемая сфера, работает только на понятийных договоренностях. Рыночные инструменты так не работают. К сожалению, гос- и квазигоссектор — это однолетние контракты, которые могут быть расторгнуты с уведомлением за месяц, даже если вы хорошо выполняете свои условия. И диалог, увы, не всегда происходит. 

Недавно на форуме по коммерческой недвижимости произошел спор. Некоторые участники рынка считают госсектор самым стабильным. Да, он может быть стабильным, вам однозначно заплатят, потому что все заложено в бюджет. Но это абсолютно непрогнозируемые клиенты. 

При этом мы стараемся находить баланс — они занимают небольшую долю. Нужно чтобы в здании находились представители практически всех сфер деятельности: есть и логистика, и туристические компании, и юридические услуги, и образовательные центры. Тем самым мы создаем синергию, и арендаторы тоже могут друг другу оказывать услуги. Это более сбалансированная модель. Также при заведении арендатора в здание он не должен занимать более 30% во избежание рисков. 

Есть исключения, когда ведутся переговоры и компания занимает много места. Мы в таких случаях всегда понимаем риски, но бывают знаковые клиенты, которые несут репутационные выгоды», — подробно объяснил Константин.

Инфографика: Property Management Group

Будущее «удаленки»,  новая реальность для офисов и миллионные траты на клининг

Некоторые руководители стали задорно писать, что офис оказался не так уж нужен — «дистанционка», мол, значительно экономит ресурсы. Другие в локдаун с нетерпением ожидали возвращения в офисы — не всем удается эффективно выстраивать работу удаленно. Особенно когда не у всех сотрудников дома есть подготовленное рабочее место, а гаджеты заняты детьми, у которых своя «дистанционка». Что об этом думает рынок коммерческой недвижимости?

«Насчет того, что всем понравилась «дистанционка»… офис — это место, где собирается коллектив, где люди общаются, обмениваются идеями, многим оказалось неудобно работать дома, не каждый имеет рабочий кабинет и необходимые ресурсы, это вопрос не только дисциплины, но и в целом удобного рабочего пространства.

Удаленный формат, возможно, будут использовать в комбинированном режиме, но полноценного перехода мы не видим. Возможно, снова будут популярны гибкие пространства типа коворкингов, они позволяют не держать в бюджете офис на 200 квадратов, которым пользуются частично.

Но если говорить о коворкингах, в Астане исторически мало успешных примеров. Они запускались, но клиенты не успели почувствовать его преимущества. Хотя ими могут пользоваться и нацкомпании. Появился проект на год или два — зачем снимать целый офис и организовывать пространство, если пользоваться коворкингом и дешевле, и удобнее.

Алматы в этом смысле более гибкий город, там исторически сложилась культура работы даже для «белых воротничков» в лобби отелей, в кофейнях и коворкингах. Алматинский клиент привык работать не в офисе, поэтому коворкинги там смогли реализоваться, есть успешные проекты», — рассуждает Константин.

В Property Management тоже переводили сотрудников на дистанционную работу, пока в стране был локдаун, а арендаторам, которые вынужденно закрывались или уходили на «удаленку», делали льготы. Естественно, это отразилось и на доходной части.

«По нашим объектам наиболее пострадавшие виды деятельности — общественное питание, красота и здоровье, ивент-агентства, туризм, образование, транспорт и логистика, банковский сектор. И наша модель — сбалансированная, о которой я говорил, в итоге показала свою устойчивость. Но, конечно, в период, когда все было закрыто, мы просели. Допустим, мы получали только 20-30% от тех доходов, что были до карантина. Потихоньку уже выравнивается ситуация, тогда это было связано с тем, что предоставлялись льготы тем компаниям, которые не могли работать.

Инфографика: Property Management Group. Данные на основе столичного рынка

Мы не сокращали штат: часть сотрудников была переведена на «удаленку», но те, кто эксплуатирует здание, на 100% остались на работе, ведь здание невозможно остановить, его нужно обслуживать. В условиях карантина с арендаторами все решалось индивидуально, но вообще скидки предоставлялись в размере от 20% до 100%, скажем так. 100% условно, потому что когда мы полностью освобождали от оплаты арендатора, он все равно оплачивал коммунальные и эксплуатационные расходы.

Мы, как управляющая компания, проводили переговоры с коммунальными службами и министерством, то есть вели диалог с государством, просили, чтобы нам по регрессу дали льготы, но помощи так и не получили никакой», — добавил Константин.

При этом управляющие компании стали гораздо больше денег тратить на обслуживание коммерческой недвижимости. По подсчетам ассоциации рынок потерял порядка 20 млрд тенге доходов за каждый месяц карантина, а расходы на коммунальные услуги в период карантина превысили 413 млн тенге. В бизнес-центрах в несколько раз увеличили частоту уборки, закупали новые моющие средства, да еще и проводили внеплановую замену воздушных фильтров.

Судя по тому, сколько средств вкладывалось в санитарную безопасность во время пандемии, в хорошем бизнес-центре сейчас безопаснее, чем дома или на улице: постоянно моют, поверхности протирают, температуру измеряют, коврик дезинфицирующий стелят на входе, да и фильтры воздушные опять же обновили. Стоит ли при таких мерах безопасности лишать бизнес-центры возможности работать в карантин?

«Мы, собственно, в карантин вели переговоры на тему того, что бизнес-центр с этой точки зрения даже более безопасное место, чем жилой дом. В домах у нас нет системы вентиляции и кондиционирования, нет такой регулярной дезинфекции. …Что я сам думаю о повторном локдауне? Есть примеры в мире, когда страны не закрывают на карантин, хороший пример — Япония, но это вопрос дисциплины, конечно. Как распространяется вирус — это несоблюдение мер гигиены, по большому счету.

В Японии продолжали работать офисы, заводы, может, люди уже не так свободно перемещаются, но города живут, как и раньше. Мое мнение, что не нужно ничего закрывать, потому что людям нужно бывать на свежем воздухе, заниматься физактивностью, нужен социум, были же исследования, что люди стали чаще разводиться. Мое мнение таково: если будет вторая волна, то нужно усиливать меры предосторожности, следить за собой и окружением», — считает Константин. 

Оптимизм это или уверенность в своих силах и профессионализме, но компанию кризис не так сильно напугал, даже несмотря на огромные расходы и убытки.

«Мы придерживаемся того, что кризис — это все-таки возможность. Он в головах. Может, это будет достаточно смелое заявление, не знаю, как к нему отнесутся, но мы смотрим на кризис как на инструмент, который почистит рынок. Как бы жестко ни звучало. Но ведь на каждом рынке есть компании, которые не очень эффективно работают. Даже с точки зрения потребителей, мы часто бываем недовольны сервисом или качеством услуг. И кризис такие компании «вымывает» или заставляет перестраивать свою модель работы.

Лично нам карантин позволил учиться и возобновить забытые проекты. Сделать работу над ошибками, улучшить процессы, потому что появилось время остановиться и посмотреть на все. Сейчас все явно будут бодрячком, потому что в лучшие времена мы расслабляемся, а в кризис находишься в режиме боевой готовности», — подытожил Константин Глушко.