Ипотечная гиперопека: Не наступит ли Казахстан на американские грабли?

Ипотека по-казахстански 

В этом году казахстанской модели ипотечного кредитования исполнилось ровно 20 лет. Да, да, именно два десятилетия тому назад, в 2001 году, Казахстанская ипотечная компания (далее КИК – прим. автора) совместно с ОАО «Астана-Финанс» приступила к реализации пилотного проекта по ипотечному кредитованию. Проект был рассчитан на вторичный рынок недвижимости.

Если признаться, как таковой казахстанской модели не было. Наши идею переняли у американцев и малазийцев и сделали из нее казахский «куырдак». Шеф-поваром такого «блюда» был сам Григорий Марченко. Отец-реформатор финансового рынка Казахстана в первые годы запуска жилищного кредитования оценивал его потенциал довольно-таки оптимистично.

«Сегодня у рядового гражданина уже не возникает вопросов о сути ипотечного жилищного кредитования, его больше интересуют конкретные условия. Другими словами, население становится и более информированным, и более грамотным в финансовой области», – говорил он год спустя после запуска ипотечного проекта.

Тогда подопытными городами были Астана и Алматы. Согласно условиям, кредит на жилье выдавался сроком от 3 до 10 лет на сумму от 3 тыс долларов до 30 тыс максимум (2001 году 1 доллар стоил 142,1 тенге – прим. автора).

За время реализации проекта КИК помогла купить 230 квартир на сумму около 300 млн тенге. Средний размер кредита составлял 1 млн тенге. Даже тогда эта система финансирования была не всем казахстанцам по карману, так как средняя заработная плата на тот период была в пределах 15 тыс тенге. Поэтому на деле проект охватил только элиту банковской клиентуры.

Даже сам инициатор идеи Григорий Александрович говорил: «Ипотека предоставляется по рыночным ставкам и ориентирована на верхнюю часть среднего класса». Напомним, тогда ставка кредитования была выше 20%.

И грянул кризис

Но когда это останавливало наших соотечественников?! Узнав вкус больших денег с длинным коридором возврата, они ринулись в банки за ипотекой, как за горячим хлебом. Через год с КИК уже сотрудничали четыре банка второго уровня и две небанковские организации. В клуб будущих должников добавилось еще 11 городов и областей. Теперь в связи с высоким спросом на рынке недвижимости появились другие проблемы – отсутствие жилья и денежного капитала для выдачи жилищных займов.

Читайте также: «Игра в кальмара» по-казахстански

В этой связи в 2004 году на заседании правительства РК была одобрена государственная программа развития жилищного строительства, а за год до этого создан специальный банк с 100-процентным участием государства «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана». Нехватка финансов компенсировалась за счет наших с вами пенсионных накоплений и страховых взносов, а также заморских инвестиций.

Одной из основных особенностей, отличающих деятельность КИК как оператора на рынке недвижимости, господин Марченко назвал рефинансирование ипотечных кредитов только в тенге. Но в 2008-2009 годах, когда мировую экономику накрыла мощная волна финансового кризиса, слова главного банкира страны потеряли смысл. И без того малобюджетные банки, едва очнувшись от кризисного удара, наткнулись на девальвацию.

После этого банки перестали выдавать долгосрочные жилищные кредиты, а если и выдавали, то только в валюте или с высокими процентными ставками. Даже резкий скачок курса доллара не останавливал наших сограждан воздержаться от ипотеки. Потребность в жилье перевесила риски долларового дисбаланса, и люди начали брать ипотеку в иностранной валюте.

«Мы понимаем, что расширение кредитования является важным для того, чтобы наша экономика начала расти. И здесь есть определенные позитивные моменты – отмечен спрос на ипотечные кредиты и потребительские кредиты. Важно, чтобы банки на этот спрос ответили и расширили объемы кредитования», – говорил тогда Марченко, выступая перед журналистами.

Но не следует забывать, что именно проблемы избыточного ипотечного кредитования в США впоследствии стали детонатором глобального кризиса 2008-2009 годов. А выдача жилищных займов в валюте усугубила ситуацию в нашей стране еще больше, и следующая волна девальвации просто сломала платежеспособность многих казахстанских семей. Но банки, притворяясь, что все хорошо, продолжали выдавать как долгосрочные, так и краткосрочные кредиты на выгодных для себя условиях, занимая у западных партнеров баснословные деньги.

«Целый ряд банков брал кредиты у западных коллег, чтобы кредитовать из них казахстанские компании, особенно в строительстве, и население. Легкость доступа к кредиту обернулась против самих же банков. У них объем просроченных кредитов составляет уже 300 млрд тенге. Особенно быстро падают банки, завязанные на ипотеке и строительстве», – писала газета «Экспресс К».

Как видим, в долговую яму ипотечного кредита попали не только простые заемщики, но и сами банки-кредиторы.

«На самом деле не все хорошо. Мы номер один в мире по неработающим кредитам. Государство в 2014 году сконцентрирует свое внимание на эффективности денежно-кредитной политики. Будет рассмотрено, насколько возможно перезапустить систему кредитования», — отмечал уже новый глава Нацбанка Кайрат Келимбетов.

Как признался главный банкир страны, «выдаваемые в Казахстане кредиты не просчитаны, поэтому они становятся проблемными».

Высокие процентные ставки – это не главная проблема отечественного ипотечного кредитования. К ставкам вернемся попозже. Есть еще один важный подводный камень – метод погашения основного долга и процентов.

Как пишет в своей книге «Развитие ипотеки в Республике Казахстан» кандидат экономических наук, ученый-экономист Нурлан Дюсенбаев, в Казахстане по примеру американских ипотечных компаний FannieMae и FreddieMac был введен аннуитетный метод погашения основного долга и процентов:

«Суть этого метода заключается в следующем. Допустим, человек в каком-то банке на 20 лет оформил ипотечный кредит на определенную сумму. Следуя правилам аннуитета, этот клиент обязан сначала погашать проценты банка и только затем работать на уменьшение своего основного долга. Соотношение между ними при этом составляет 99,9 на 0,01%. Расчеты показывают, что при этом раскладе только на 149-м месяце клиент начнет погашать проценты банка и свой основной долг в равных долях, то есть по дифференцированному методу».

О чем это говорит?

Мы более десяти лет ежемесячно платим за то, чтобы обеспечить хорошую жизнь топ-менеджерам банков, и только после этого начинаем погашать свой основной долг. К примеру, в 2009–2010 годах пять топ-менеджеров того же FannieMae получили премиальные в размере 33,3 млн долларов, а пятерым руководителям FreddieMac выданы на руки в виде бонуса 28,1 млн долларов. К сожалению, премии наших банкиров не афишируются. Но однозначно, что с нашими процентными ставками «купи квартиру по цене двух» достойная жизнь им обеспечена до седьмого колена.

Кстати, о процентах

Высокие ставки по ипотеке – это не вина банков, считает известный казахстанский экономист Олжас Худайбергенов. По его словам, финансовым институтам самим приходится брать дорогие займы.

«Сюда они, конечно, добавляют собственную маржу и риск невозврата кредита заемщиком, который в Казахстане в разы больше, нежели на Западе», – пояснил экономист. Как сам и добавил, большие проценты провоцируют неплатежеспособность заемщиков. Сплошной кредитный круговорот.

Чтобы снизить процентные нагрузки ипотечных кредитов и сделать более доступным жилье для граждан, в 2018 году стартовали государственные программы «7-20-25» и «Баспана хит». По первой программе процентная ставка – 7%, первоначальный взнос – 20%, на срок до 25 лет, направлена только для приобретения жилья на первичном рынке. Вторая была ориентирована на вторичный рынок, годовая ставка – 10,75%. При этом «Баспана хит» пользовался особой популярностью среди заемщиков, что по количеству сделок обогнал даже широко известную программу «50/50» от ЖССБ.

Казалось бы, эти две программы облегчат квартирный вопрос казахстанцев. Но «дешевая» ипотека спровоцировала большой спрос, а в последующем скачок цен на недвижимость. Если в ІІІ квартале 2021 года среднемесячная зарплата по Казахстану составила 243 667 тенге, то цена за квадратный метр жилья подскочила до 352 654 тенге по республике. Как только были исчерпаны выделенные деньги из Нацфонда, «Баспана хит» закрыли, а «7-20-25» продолжит кредитовать население до конца 2022 года, дабы не травмировать строительный сектор страны.

После закрытия «Баспана хит» банки второго уровня стали запускать собственные продукты ипотечного кредитования с привлекательной процентной ставкой и удобными условиями. Например, «Онлайн-ипотека» от Freedom Finance с процентной ставкой от 13% годовых, женская ипотека «Ұмай» от Отбасы банка — 12% и многие другие. Кстати, на сегодня ЖССБ, теперь уже Отбасы банк, является главным агрегатором почти всех государственных программ в сфере льготного ипотечного кредитования для уязвимых слоев населения.

Однако насколько безопасна чрезмерная ипотечная опека населения?

И опека ли это?! Вспомним былые 2008-2009 годы мирового кризиса. Финансовому коллапсу предшествовал острейший ипотечный кризис в США, начавшийся в середине 2007 года. Правительство Соединенных Штатов стремилось сделать покупку жилья более доступной для малоимущих. В частности, американские власти практиковали искусственное ограничение роста ипотечных ставок. Некоторые банки порой даже не требовали первоначального взноса и сведений о заработной плате. В связи с этим в первой половине 2007 года доля проблемных кредитов достигла 12%, а долги домохозяйств – 127% от уровня доходов. Взявшие ипотеку малоимущие семьи уже не могли обеспечивать свои обязательства, а банки начали отказывать им в рефинансировании долгов.

«Кризис десятилетней давности возник из-за неконтролируемой выдачи ипотечных кредитов со сниженными требованиями при их получении. Это способствовало накоплению долговой нагрузки, а также формированию большого портфеля «токсичных» активов. А когда их истинная суть проявилась, то оказалось, что это самый настоящий пузырь», – сказал вице-президент ассоциации региональных банков РФ Александр Хандруев в беседе с RT.

Сейчас Казахстан стоит в шаге от наступления на американские грабли

Население закредитовано до отвала, его уровень финансовой грамотности оставляет желать лучшего, а банки отыгрываются на этом в надежде на то, что в кризисный момент, как обычно, государство подставит свое финансовое плечо.

Через десять лет после старта ипотечного кредитования Марченко, который стоял у штурвала этого самого казахстанского ипотечного «Титаника» и призывал граждан сесть на борт, сам не ожидал такого поворота событий: «…Хочу сказать тем, кто брал ипотечные кредиты: никто из банкиров не летал по улицам на крыльях, не хватал этих несчастных и не нес себе в гнездо — филиал банка и не заставлял подписывать документы лично. Приходили все сами, передвигая ноги самостоятельно, правильно? Сами эти договоры подписывали, и были периоды, когда в очередях стояли», – говорил глава Нацбанка. Как он признался потом, «приблизительно треть тех, кто взял ипотечные кредиты, они не смогли бы их обслуживать, даже если бы не было кризиса».

«Всех сильно разрывало желание въехать в новую квартиру завтра или послезавтра, а то, что за это платить нужно будет 20 лет и вся семья должна напрягаться, обслуживая этот ипотечный кредит, они в этот момент не думали», – высказал он свое недоумение.

Будем надеяться, что ипотечный «Титаник» господина Марченко не настигнет участь одноименного фильма и не потонет посреди кредитных долгов вместе с заемщиками.