В целях недопущения выселения из жилой недвижимости конструктивно настроенных проблемных заемщиков, а также выработки взаимоприемлемых условий исполнения ими обязательств по займам банков второго уровня национальным банком Республики Казахстан предложено подписание меморандума о взаимопонимании и сотрудничестве.
В национальном банке состоялась очередная встреча с представителями акимата Алматы, общественными объединениями и рядом банков, в ходе которой обсуждались проблемные вопросы ипотечников и пути их решения.
Начальник управления по защите прав потребителей финансовых услуг и внешних коммуникаций национального банка Республики Казахстан Александр Терентьев проинформировал о том, что в Казахстане продолжается реализация Программы рефинансирования ипотечных жилищных займов/ипотечных займов, принятой по поручению главы государства в апреле 2015 года, на которую было выделено 130 млрд. тенге.
Он отметил, что программа направлена на оказание содействия и сохранение единственного жилья ипотечных заемщиков, получивших займы в период с 2004 по 2009 годы.
Для облегчения долговой нагрузки программа предусматривает рефинансирование остатка основного долга по займу за вычетом капитализированных сумм по ставке не более 3% годовых. Образовавшаяся задолженность по вознаграждению, комиссиям, неустойке заемщика по займу подлежит прощению банками. При этом полного прощения задолженности программой не предусмотрено.
В ходе встречи были озвучены данные о количестве принятых, одобренных и рефинансированных банками заявок по программе.
Так, на 1 ноября 2017 года в банки подано 29 216 заявок на рефинансирование займов на общую сумму 214,7 млрд. тенге, из них одобрены 23 028 заявок на сумму 141 млрд. тенге.
Терентьев напомнил о револьверном механизме освоения денег, то есть рефинансирование займов осуществляется в течение 10 лет с даты первичного размещения денег в банках за счет денег, поступающих от погашения ранее рефинансированных займов, и необходимости своевременного направления банками поступающих от погашения займов средств на рефинансирование одобренных заявок заемщиков.
Предполагается, что количество рефинансированных займов до 2026 года может составить порядка 40 тысяч.
Также представитель национального банка сообщил о том, что 11 апреля 2017 года главой государства дано поручение национальному банку совместно с правительством внести предложения о целесообразности расширения программы.
«Проведенный нами мониторинг ипотечного рынка выявил наиболее уязвимые в текущей экономической ситуации категории заемщиков - это заемщики- физические лица, имеющие обязательства в иностранной валюте, а также заемщики, относящиеся к социально уязвимым слоям населения. В настоящее время во исполнение поручения главы государства национальным банком готовятся предложения по расширению программы», — пояснил участникам встречи А. Терентьев.
Также он подчеркнул, что национальный банк уделяет особое внимание формированию эффективно работающих правовых механизмов защиты прав и интересов потребителей финансовых услуг. По его словам, на основе глубокого анализа ситуации на финансовом рынке, влияний на него внешних факторов, тематики и причин обращений потребителей на законодательном уровне принят ряд важных норм, направленных на предотвращение роста долговой нагрузки ипотечных заемщиков, создание прозрачного правового поля по досудебному взысканию задолженности, снижение расходов заемщиков, связанных с получением и обслуживанием займов.
«Меры, предпринимаемые национальным банком, дают значительные результаты. Мы видим, скольким ипотечным заемщикам уже оказана помощь. В свою очередь, хочу отметить, что мы готовы продолжать совместную работу с Национальным Банком по оказанию помощи заемщикам», — сказала руководитель ОО «Триумф-5» Канагат Такеева.
«Как руководитель общественного объединения, я активно работаю с ипотечными заемщиками для привлечения их в Программу. Сейчас нами уже достигнуты определенные результаты и это радует. Хотелось бы выразить благодарность Главе государства за такую инициативу, которая помогла тысячам семей сохранить свое единственное жилье», — сказала руководитель ОО «Ел-бірлігі» Шолпан Ризабекова.
Представители банковского сектора озвучили, что банки понимают социальную ответственность бизнеса и планируют в дальнейшем активно участвовать в реализации программы.
В мае 2017 года фонд гарантирования жилищного строительства выдал первую гарантию на завершение строительства одного из жилых комплексов столицы с участием дольщиков.
Напомним, фонд был создан в прошлом году для защиты средств вкладчиков. Организация заключает договор с застройщиком, получает от него гарантийный взнос и затем привлекает инжиниринговую компанию для контроля использования денег дольщиков, а также, чтобы следить за ходом и качеством возведения здания. Если застройщик по ряду причин нарушает сроки сдачи в эксплуатацию, или, например, объявляется банкротом, фонд за свой счет достраивает объект. Это и есть гарантия того, что дольщики в любом случае получат свои квартиры. Критерии, которые позволяют нам определять какие компании проходят: финансовый критерий, юридический, технический. То есть если застройщик им соответствует, он получает определенный бал по стобальной шкале. Он должен набрать более 60 баллов, если более 60 баллов он набирает, тогда он проходит и получает гарантию.
Между тем покупка жилья посредством ипотечного кредита также все более популярна. Тем более эксперты отмечают, что банковский сектор Казахстана восстанавливает свои размеры, после резкого уменьшения в июле объем активов БВУ растет второй месяц подряд. В сентябре активы банков выросли на 355 млрд тенге.
Совокупный объем активов БВУ РК после сокращения на 1,3 трлн тенге в июле, растет второй месяц подряд. За год размер банковского сектора уменьшился на 2,6% (659,1 млрд) и составил на конец сентября 2017 года 24,4 трлн тенге. Годом ранее был зафиксирован рост на 19,3% (4,1 трлн), до 25,1 трлн тенге. Удельный вес ссудного портфеля в объеме активов за год уменьшился с 61,7% до 56,9%.
Портфель активов БВУ РК за сентябрь вырос на 1,5% или 354,8 млрд тенге.
«Запустив новую серию ипотечных инструментов, институты развития обеспечили интенсивный рост рынка жилой недвижимости. За 9 месяцев 2017 года совершено 177 тысяч сделок по приобретению жилья. Это на 28% больше, чем за аналогичный период 2016 года», — отмечают специалисты.
Масштабный апгрейт инфраструктуры финансирования жилищного сектора через программу «Нұрлы жер» привел к резкому росту платежеспособного спроса со стороны населения с невысоким уровнем доходов. Причем рост тотальный по всем регионам Казахстана. Феноменальные показатели в Мангистауской и Северо-Казахстанской областях - за год количество сделок по купле продаже жилья увеличилось на 56% и 44%, соответственно.
Главный фактор активизации рынка - расширяющаяся линейка моделей приобретения жилья на долгосрочный период. При простейшей модели накоплений на приобретение стандартной однокомнатной квартиры в новостройке в 35 квадратов среднестатистическому работнику в Казахстане потребуется 122 месяца. При следующих входящих параметрах: ежемесячные отчисления на банковский депозит 25% от заработной платы при эффективной ставке долгосрочного вклада в 12,7%. Годом ранее при тех же параметрах потребовалось бы 127 месяцев.
Стандартный банковский ипотечный продукт для населения, с ежемесячными доходами на уровне средних зарплат, доступен слабо. Чтобы накопить первоначальный взнос в 30% среднестатистический наемный работник должен откладывать 25% от зарплаты в течение 55 месяцев. Но при действующей ставке по ипотечному кредиту в 16,9% и сроке оплаты в течение 180 месяцев отчисления от заработной платы составят 64%.
Альтернативный ипотечный инструмент, запущенный в начале лета через Казахстанскую ипотечную компанию, - субсидирование ипотечных займов коммерческих банков. Конечная ставка для заемщика по субсидируемому займу составляет 10%, оставшуюся часть ставки погашает Казахстанская Ипотечная Компания. При тех же условиях среднестатистическому работнику придется копить также, как и по стандартной ипотеке, 55 месяцев (первоначальный взнос 30%), но вес ежемесячных выплат по этому продукту составит 47% от заработной платы.
Самый доступный инструмент долгосрочного приобретения жилья для казахстанцев с невысоким уровнем доходов сформирован оператором национальной системы жилстройсбережений. К примеру, в рамках Программы «Нұрлы жер» для тех, у кого нет собственного жилья, предлагается модель приобретения кредитного жилья через областные акиматы по льготным ценам. В городах Астане, Алматы, Атырау, Актау цена за квадрат в 180 тыс. тенге. Общая стоимость однокомнатной квартиры в 35 квадратных метра составит 6,3 миллиона тенге. В других регионах цена - 140 тенге 1 кв.м., цена квартиры - 4,9 млн. Годовая эффективная ставка вознаграждения по такому кредиту 5,2%.
Чтобы оформить такой займ необходимо накопить сумму в размере 30% от стоимости жилья. При отчислении от зарплаты 25% ежемесячно (32,4 тысячи тенге) работник с среднемесячной зарплатой будет копить средства в ЖССБ в течение 6 лет. Далее вкладчик оформляет договор о купле-продаже жилья с акиматом и получает кредит в Жистройсбербанке. При вышеуказанных параметрах кредита срок погашения составит семь лет. Среднемесячный расход по погашению кредита составит 23% от среднемесячной заработной платы.
В такой ситуации единственной альтернативой для казахстанцев, желающих улучшить свои жилищные условия, является система жилстройсбережений. Участнику системы предлагается возможность накапливать средства на депозите в течение 3,5 лет, после чего вкладчик Жилстройсбербанка может рассчитывать на заем по льготным ставкам (эффективная ставка 3,6% годовых). На обслуживание такого кредита у заемщика будет уходить не более 29% от заработной платы в месяц: сумма аннуитетного платежа по ипотеке ЖССБ (на стандартную 1-комнатную квартиру с первоначальным взносом 30%) на сумму 6,1 млн тенге у клиента банка будет уходить порядка 44 тыс. тенге в месяц.
