Мечта о новом жилье с каждым годом становится недосягаемой для многих казахстанцев, так как кусачая стоимость квадратного метра точит клыки все острее и острее. Даже коронакризис не в состоянии удержать ценовой бум в сфере недвижимости. Что или кто тому виной и как скоро может лопнуть пузырь на жилищном рынке Казахстана, объясняет аналитик в сфере недвижимости и новый колумнист ИА «NewTimes.kz» Ботагоз Макишева.
Прогнозы разные... Но насколько они отражают реальную ситуацию на рынке, точно пока никто не в силах сказать.
Первыми попытку сделали представители правительства в середине апреля этого года. После пенсионного ажиотажа первый вице-министр индустрии и инфраструктурного развития Каирбек Ускенбаев предположил, что «начиная с апреля и в мае 2021 года рост (цен на недвижимость — прим. автора) остановится, а в июне и июле цены стабилизируются». Но, по данным агентства по стратегическому планированию и реформам РК, стоимость жилья каждый месяц стабильно растет как минимум на 1%. За последние семь месяцев цена на первичном рынке выросла на 9,7%, на «вторичке» — на 16%. Как видим, правительственное предположение было провальным.
Повышение цен на жилье связано не только с возможностью досрочного снятия пенсии, как трубят аналитики. Есть масса факторов, которые еще больше раздувают стоимость квадратных метров. Один из них — госдотация банков при ипотечном кредитовании.
Помощь государства банкам второго уровня отражалась в программах «Баспана хит» и «7-20-25», которые навели немало шороху в ценовой статистике жилья. Вопрос не только в субсидировании государством возможностей народа в приобретении недвижимости, в последующем породившем высокий спрос на него. Тут есть и другие подводные камни.
Обязательный 20-процентный первоначальный взнос, требуемый в обеих вышеуказанных программах, не во всех банках, к примеру, контролировался одинаково. Например, как минимальный порог 20% от стоимости жилья можно было положить на специальный счет заемщика в банке или «наличкой» отдать сразу продавцу во время сделки. Тут-то и вышла осечка.
А что если у покупателя нет первоначальной суммы, но получить крышу над головой хочется? В связи с этим на рынке недвижимости появились новые игроки — эдакие компании-помощники по оформлению ипотеки. Самые предприимчивые из них умудрялись обязательный первоначальный взнос запихнуть в сумму основного займа.
Как это происходило на практике? В сговоре с продавцами и недобросовестными независимыми оценщиками они показывали заведомо высокую оценку покупаемого жилья, накрученную как минимум на 20-30%, чтобы из банка в виде займа вытащить полную стоимость квартиры.
Как вы знаете, независимая оценка приобретаемой недвижимости — один из обязательных документов, требуемых банком при подаче заявки на ипотечное кредитование. Во многих случаях если это делалось за спиной залогодателей, то некоторые банки и сами шли на негласные уступки, чтобы повысить спрос на свой товар и долю в сегменте ипотечного кредитования.
Таким образом побольше откусить от государственных денег. В конечном счете все в выигрыше: продавец ничем не рискует, поскольку получает желаемую сумму в полном объеме через банк, а покупатель приобретает недвижимость хоть и с 20-процентной накруткой, но под 11% в годовых и без первоначального взноса.
Такая услуга стоит на черном рынке от 500 тыс тенге до миллиона. И этот денежный оборот вряд ли облагается налогом.
С закрытием программы «Баспана хит» махинация с первоначальным взносом перешла и на первичный рынок с помощью программы «7-20-25», где заинтересованы теперь и застройщики. Может быть, не в таком объеме, как с «Баспана хит», но спрос и предложения есть.
Кстати, некоторые банки после закрытия «Баспана хит» создали собственный продукт с аналогичными условиями, но уже с более завышенными процентными ставками, где первоначальный взнос также остается в свободном плавании. А в начале года Отбасы банк запустил проект «Умай» для женщин, где тоже нет обязательных условий касательно первоначального взноса. Принеси завышенную оценку — и дело в шляпе.
Порой оценщики могут стать частью аферы, сами того не желая. Почти все оценочные компании при высчитывании средней стоимости жилья опираются на средний уровень цен на рынке недвижимости. А где генерируются самый большой поток предложений? Правильно! На сайте объявлений, где любой желающий может зарегистрироваться и поставить удобную себе сумму, в данном случае завышенную. Таких псевдопродавцов может быть несколько, их ценовое предложение провоцирует реальных продавцов установить более высокую сумму за предлагаемую квартиру. Таким образом, можно добиться желаемых результатов для независимой оценки. А дальше уже сценарий известен.
Как в нашей законодательной системе, так и в программах ипотечного кредитования много изъянов. И в условиях рыночной экономики каждый трактует их по-своему.
И не различить, кто прав, кто виноват. Но факт остается фактом! Пока нет четкой системы контроля цен на недвижимость, пузырь, на котором сидит вся банковская система, а с ней и суммарная часть республиканского бюджета, рано или поздно может лопнуть. Уровень роста заработной платы граждан не успевает за ростом стоимости квадратных метров. Подделывая документы, приукрашивая свою платежеспособность, народ рискует оказаться у разбитого корыта. Когда очередной мировой кризис коснется нашей «резиновой экономики», спасательный круг в виде ЕНПФ может уже не сработать.
