Реконструкция старых зданий в Казахстане всё чаще превращается в сложную инженерную задачу. В отличие от нового строительства, где проект начинается на пустой площадке и большинство решений можно заранее просчитать, работа со старым фондом почти всегда сопровождается неожиданностями. Архивные чертежи не совпадают с реальным состоянием конструкций, изношенные материалы скрывают дефекты, а вскрытие перекрытий нередко выявляет проблемы, о которых не подозревали даже проектировщики.
Иногда такие здания удаётся сохранить и приспособить к современным требованиям. Но нередко происходит и обратное, когда исторические объекты постепенно приходят в аварийное состояние и в итоге исчезают. В Павлодаре, например, часть зданий конца XIX и начала XX века была утрачена. До критического состояния их довели годы бесхозяйственности, равнодушие и пренебрежительное отношение к сохранению исторической застройки и городского наследия. Мы поговорили с инженерами и архитекторами о том, чем реконструкция принципиально отличается от строительства нового объекта, какие проблемы чаще всего скрывают старые здания и почему попытки сэкономить при таких работах могут привести к серьёзным последствиям.
По словам ведущего инженера-проектировщика Алмы Кенжалиной, при новом строительстве у проектировщиков есть свободный участок и возможность заранее рассчитать нагрузки, инженерные сети и конструктивные решения. Реконструкция же означает работу с существующей конструктивной схемой, с изношенными элементами, скрытыми дефектами и ограничениями по перепланировке. Ключевая проблема в том, что большинство таких зданий либо уже исчерпали нормативный срок службы, либо находятся на его пределе.
«Основная проблема старых зданий в том, что они не соответствуют действующим строительным и пожарным нормам, которые за последние годы существенно изменились. Во-первых, возникает проблема несущей способности конструкций. Расчётные коэффициенты нагрузок выросли, изменились сами методики расчёта, в том числе с учётом еврокодов. В результате решения, которые раньше считались допустимыми, сегодня уже не соответствуют нормативам, поэтому конструкции приходится усиливать или пересматривать всю конструктивную схему здания. Во-вторых, серьёзным ограничением становятся сама планировка и требования безопасности. Узкие лестничные марши, отсутствие лифтовых шахт или их малые размеры, частое расположение несущих конструкций усложняют перепланировку. В таких зданиях трудно создать открытые пространства, обеспечить современные требования эвакуации и организовать безбарьерный доступ для людей с ограниченной мобильностью», - рассказала Алма Кенжалина.
Эксперт отмечает, что при реконструкции старых зданий специалисты чаще всего сталкиваются с проблемами технического обследования. Нередко выявляются скрытые трещины, коррозия арматуры, неравномерная осадка фундаментов, самовольные перепланировки, выполненные за годы эксплуатации.
«Сложность также в том, что по многим объектам не сохранилась полная проектная документация. Архивные чертежи нередко не совпадают с реальным состоянием конструкций, и часть проблем обнаруживается уже во время работ, что усложняет планирование и увеличивает бюджет строительства. В Алматы, к примеру, дополнительно влияет сейсмический фактор, а также плотная городская застройка, что усложняет организацию строительной площадки, складирование материалов и работу техники. Еще одной типовой проблемой является необходимость совмещения старых инженерных систем с новыми: замена электросетей, водоснабжения и вентиляции требует аккуратной интеграции без нарушения архитектурного облика здания и конструктивной схемы», - добавила Кенжалина.
Также, по мнению эксперта, огромную роль играет точность технологий прошлого столетия. Так как в советский период или ранее строительство часто велось с отклонениями от проекта из-за дефицита материалов или особенностей площадки.
Алма Кенжалина, участвовавшая в проекте реконструкции театра имени Натальи Сац в Алматы, подробнее рассказала о самом объекте и его истории. По её словам, здание изначально имело другое назначение. Оно было построено в 1981 году как Дом культуры АХБК и не проектировалось как профессиональный театр. Позднее его заняла труппа ТЮЗа, и почти тридцать лет здание фактически использовалось как театр юного зрителя. Именно это несоответствие первоначальной функции и реальной эксплуатации со временем привело к ряду планировочных и эксплуатационных сложностей.
«Здание включено в государственный список памятников истории и культуры Алматы, поэтому при реконструкции необходимо было сохранить его архитектурный облик и пространственную композицию, а любые изменения требовали согласований. Во время обследования выявили серьёзные дефекты: разрушения фасадных элементов с риском обрушения и почти полную утрату теплоизоляции, что приводило к большим теплопотерям. Планировочные решения 1980-х годов уже не соответствовали современным нормам, поэтому были разработаны специальные условия по пожарной безопасности. Кроме того, историческому зданию не хватало необходимых помещений для работы театра, поэтому проектом предусмотрели пристройку с камерной сценой на 226 мест с размещением производственных, административных, кружковых и складских помещений», - поделилась главный инженер проекта.
По словам Алмы Кенжалиной, уникальность проекта заключалась в сочетании двух задач. С одной стороны, нужно было создать современный, технологичный объект, спроектированный по последним методикам, с другой ‒ обеспечить архитектурную деликатность.
«Если существующее здание главной сцены выполнено в эстетике постмодернизма 1980-х годов, то новая пристройка решена в современной параметрической архитектуре. При этом задачей было не соперничество форм, а создание диалога эпох. Отдельной инженерной особенностью стало расположение объекта в зоне тектонического разлома. В связи с этим были разработаны специальные технические условия и применены сейсмогасители в виде демпферов при строительстве пристройки. Это позволило повысить сейсмостойкость здания и обеспечить безопасность эксплуатации комплекса в целом», - отметила она.
Показательным примером архитекторы называют реконструкцию Казахского национального театра драмы имени Мухтара Ауэзова, который является ровесником театра имени Сац. Однако по объёму он почти в три раза превышает историческое здание ТЮЗа, а также имеет статус театра республиканского значения и памятника истории и культуры.
«Театр имени Ауэзова расположен в пойме бывшего русла реки Весновки, и из-за подмыва грунта произошёл провал под центральным кругом сцены. Внутри здания часть перегородок стояла прямо на грунте, они просели и потрескались. В сейсмической зоне такие решения опасны, потому что неусиленная кладка при сильных толчках может обрушиться. Во время обследования также обнаружили провисание плит, из-за чего потребовалось усиливать колонны. Кроме того, выяснилось, что в здании фактически лежали три кровли вместо одной, а металлические фермы работали с серьёзным перегрузом. Сложность добавляло и то, что театр продолжал работать, поэтому вскрывать конструкции для обследования можно было не везде, и специалистам приходилось действовать в условиях ограничений», - поделился архитектор Александр Медведев.
Ключевая проблема, по словам специалистов заключалась в том, что в театре ни разу не проводился капитальный ремонт. За десятилетия эксплуатации разрушились фасадные плиты, были серьёзные теплопотери из-за утраты теплоизоляции, полностью износились инженерные системы, часть оборудования уже не функционировала.
За это время изменились требования к пожарной безопасности и сейсмостойкости. Поэтому были разработаны специальные технические условия и предусмотрена установка системы автоматического пожаротушения. Параллельно реставраторы подготовили научно-проектную документацию для восстановления исторических интерьеров с сохранением авторской стилистики и архитектурной пластики.
Когда реконструкция работает
Несмотря на сложность, архитекторы подчёркивают, что удачные примеры реконструкции в Алматы есть и они показывают, что при комплексном подходе старые здания могут получить новую жизнь без утраты своей идентичности. По мнению специалистов, в числе примеров такой реконструкции: Вознесенский кафедральный собор, гостиница «Казахстан», банный комплекс «Арасан» и гостиница «Алматы».
Среди удачных примеров специалисты также называют ЛОК «Алатау», где реконструкция позволила модернизировать объект с учётом современных инженерных и эксплуатационных требований. Бывший ресторан «Алма-Ата», где сегодня работает пространство «Платформа», показывает, как здание может получить новую функцию и современное наполнение, не утратив при этом исторический контекст. Ещё один пример ‒ «Телецентр» в Алматы, где при обновлении удалось сохранить внешний облик здания практически в его первоначальном виде.
Специалисты отмечают, что попытки сократить расходы при реконструкции зданий нередко приводят к серьёзным последствиям для безопасности и дальнейшей эксплуатации объектов. Упрощение инженерных решений или сокращение объёмов работ может создать лишь иллюзию экономии, но в долгосрочной перспективе оборачивается дополнительными рисками.
Прежде всего, по мнению экспертов, страдает конструктивная безопасность здания. Старые фундаменты и стены могут не выдерживать новых нагрузок, что приводит к появлению трещин и повышает риск обрушений. Не менее опасной становится деградация систем жизнеобеспечения, таких как вентиляция, электроснабжение, пожаротушение. Использование дешёвых материалов и оборудования способно превратить такие объекты в источник постоянной угрозы для людей.
Кроме того, подобная «оптимизация», как отмечают эксперты, обычно приводит к росту эксплуатационных расходов. Средства, сэкономленные на этапе реконструкции, затем многократно перекрываются затратами на регулярные ремонты и увеличенными расходами на энергоресурсы. Поэтому в инженерной практике экономия на ключевых решениях почти всегда оборачивается снижением надёжности и проблемами для дальнейшей эксплуатации зданий.
