Какие перемены ожидают рынок жилья в 2023 году? Ждать ли снижения цен на квартиры в новом году? Что даст возобновление ипотечной программы «7-20-25» и запуск «зеленой ипотеки»? Эти вопросы корреспондент ИА «NewTimes.kz» задала эксперту в сфере строительства, представителю Алматинской палаты предпринимателей Айдыну Жумадилову.
Эксперт отмечает, что тенденция покупки жилья в ипотеку сохранится. Напомним, для тысяч казахстанцев ипотека остается единственной возможностью обрести заветные квадратные метры. То, что жители страны стали чаще покупать квартиры благодаря ипотечным займам, подтверждает и официальная статистика.
По данным Ranking.kz, только Отбасы банк с его ставкой от 7% за девять месяцев 2022 года выдал казахстанцам 1,03 трлн тенге ипотечных займов. Всего почти два из трех ипотечных займов в стране выдаются благодаря работе системы жилстройсбережений.
«7-20-25» будет пользоваться спросом
В 2023 году в Казахстане планируют возобновить и продлить до 2029 года ипотечную программу «7-20-25». На ее реализацию в наступившем году намерены выделить до 100 млрд тенге. Условия программы: ставка 7% годовых, срок ипотеки — до 25 лет и наличие первоначального взноса от 20%. Ждут ли казахстанцы возвращения на рынок «7-20-25» и поможет ли она сделать покупку жилья доступнее?
«Данная программа в любом случае будет иметь спрос. Участие в «7-20-25» жилых комплексов, имеющих гарантию Казахстанской жилищной компании, первоначальный взнос от 20%, повышение суммы до 35 миллионов в Алматы и Астане, гарантирует ей спрос. Не каждый застройщик сейчас может себе позволить построить жилой комплекс на 20% привлеченных средств и получить остаток после ввода в эксплуатацию. Застройщики снизили количество строящегося жилья, на них сказалась инфляция, рост цен на строительные материалы, проблемы с логистикой. Продавцы вторичного жилья готовы торговаться, особенно когда понимают, что их жилье переоценено, а те, кто не готов уступать, снимают свои объекты с продажи. Предпосылок к продаже с большим торгом и в рассрочку нет. Сегодня наибольшим спросом пользуется жилье комфорт-класса. Продление программы «7-20-25» приведет к тому, что снижение цен на жилье на первичном рынке прекратится и, наоборот, начнет расти. Доступнее жилье таким образом не станет, потому что экономия по ставке будет перекрываться удорожанием квадратного метра для конечного потребителя, причем удорожанием, которое не объясняется улучшением качества жилья», — считает Айдын Жумадилов.
Он напомнил, что «7-20-25» расчитана только на первичное жилье, но его не так много, как кажется, тем более в регионах.
«У нас колеблются цены на вторичное жилье, поэтому программа не спасет ситуацию, она не стимулирует рынок», — заметил Айдын Жумагулов.
Мы поинтересовались у собеседника, станет ли привлекательной для рядовых казахстанцев «зеленая ипотека», о которой объявил Отбасы банк. Напомним, условия программы: первоначальный взнос — от 20%, начальная ставка — от 12,5%, а максимальная сумма займа — до 35 млн тенге. При этом жилье должно быть на первичном рынке. Пока под экотребования по «зеленой ипотеке» подходит только один ЖК в стране — Grand Victoria в Астане.
«По-моему мнению, данная программа не будет настолько привлекательной для нашего населения, в первую очередь из-за низкого количества предложений на сегодняшний день. Аналогичная программа была у соседней России, где большая часть населения не интересуется «зеленой ипотекой», поскольку опасается, что такой кредит дороже обычного, а количество предлагаемых квартир ограничено. Я считаю, что для Отбасы банка один из самых успешных проектов — это приобретение недвижимости с помощью изъятий пенсионных отчислений. После очередного повышения порогов в начале этого года количество изъятий может уменьшиться еще сильнее и многим казахстанцам потребуется еще несколько лет, чтобы накопить на своем пенсионном счету нужную сумму. Повышение порога достаточности не самым положительным образом повлияло на общественное доверие. Некоторые планировали накопить пенсионные и приобрести на изъятые деньги свои первые квадратные метры. Считаю, что лучше вернуть старые пороги пенсионных накоплений для покупки недвижимости. От этого больше выиграет и население, и экономика, потому что за счет этих средств оживится рынок, банк приобретет больше вкладчиков, будет больше вливаний в строительные компании через этих вкладчиков, увеличится создание новых рабочих мест», — поделился эксперт.
Дефицит жилья в десятки миллионов квадратных метров
Не секрет, что финансовые возможности рядовых казахстанцев снижаются. В числе причин высокая закредитованность населения, стремительный рост цен на продукты питания, и все это на фоне «стабильно» не меняющегося уровня зарплаты во многих отраслях. Многим сложно или непосильно накопить деньги на первоначальный взнос для покупки квартиры, так как львиная часть дохода уходит на аренду квартиры и продукты. Мы спросили у спикера, какую роль может сыграть возможное снижение покупательской способности на общей ситуации на рынке жилья.
«Дефицит жилья в стране составляет несколько десятков миллионов квадратных метров, если принимать во внимание, что по стандартам ООН на каждого человека должно приходиться не менее 30 квадратных метров жилья. Ежедневно кто-то рождается, женится, отделяется от родителей, мигрирует — потребности в жилье растут. Так, если в 2000 году население Казахстана составляло 14,9 млн человек, то в 2022 году уже 19,7 млн человек. На фоне роста населения продолжается стремительная урбанизация. По данным нацстатистики, ежегодный естественный прирост населения в столице составляет 24 тыс человек, ежегодная миграция в Алматы — 34 тыс человек, ежегодный прирост населения в Шымкенте — 39 тыс человек. Вместе с ростом урбанизации продолжают расти цены на жилье. Согласно данным бюро нацстатистики, рост цен в 2021 году составил 16,3%, а за 3-й квартал 2022 года — 13,8%. И если строительный бизнес связывает подорожание с резким ростом цен на импортные материалы (46,1%), то эксперты рынка недвижимости — с предоставлением государством ипотечных программ. Цены немного стабилизировались, но, к сожалению, покупки снизились на несколько порядков — на 47% и выше. Я надеюсь, что следующий год будет получше. Но принимаемые меры сейчас недостаточны», — отметил спикер.
Снизятся ли темпы строительства?
Он отмечает, что в 2023 году застройщики продолжат снижать объемы строительства, что неминуемо приведет к росту цен. С рынка уйдут финансово несостоятельные компании, те же, кто остался, будут диктовать свои условия по ценам. По мнению эксперта, как только строительство новых многоквартирных домов пойдет на спад, цены на вторичном рынке в больших городах вновь начнут расти. Напомним, впервые с 2018 года в Казахстане подешевели квартиры на вторичном рынке, а также понизилась арендная плата на жилье.
«На рост цен в 2023 году повлияют и другие факторы, такие как сокращение акиматами планов по вводу жилья, завершение ряда ипотечных программ, рост «токсичного предложения» на рынке, отсутствие инженерной и социальной инфраструктуры. Плюс ко всему возможны задержки поставок стройматериалов от зарубежных производителей из-за сложностей с логистикой. Если говорить о прогнозах на 2023 год, многое будет зависеть от действий государства и в целом от экономической ситуации: примут ли новые ипотеки, будут ли поддерживать ипотечников и строителей. Если поддержки не будет, следует ожидать уменьшения активного спроса из-за снижения дохода казахстанцев. При этом стоимость жилья не снизится, так как остается фактор подорожания стройматериалов, инфляционных процессов и естественного спроса: люди создают новые семьи, рождаются дети, поэтому улучшение жилищных условий для многих является необходимостью», — рассказал он.
Также, по его мнению, квартиры всегда востребованы среди покупателей.
«Наибольшим спросом пользуются в основном однокомнатные квартиры в домах комфорт-класса, а также полутора-, двухкомнатные квартиры стандарт- и комфорт-класса как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Застройщики вводят лояльные схемы продаж в виде акций, скидок, распродаж, рассрочек, участвуют в выгодных ипотечных программах. В то же время продавцы вторичного рынка не успевают отреагировать на снижение стоимости. Наблюдается конкуренция между первичным и вторичным рынком в пользу первичного», — сказал Айдын Жумагулов.
Ранее риелторы рассказали, стоит ли казахстанцам покупать квартиру зимой и на какие моменты стоит обращать внимание при поиске жилья.
