Krisha.kz совместно с управляющим партнёром юрфирмы «Артюшенко и партнёры» Андреем Артюшенко и юристом Бахытом Касымбековым рассказали о четырёх популярных разводах при покупке жилья.
1. Подделка доверенности
Подделать могут как сам документ, когда владелец и не думал продавать, находится далеко и не может контролировать ситуацию, так и доверенное право, если собственник разрешил кому-то только управлять и содержать жильё, а доверенное лицо превысило свои полномочия. Впрочем, иногда и собственник может являться частью преступной группы.
Что делать?
Внимательно читать текст доверенности, убедиться, что документ выдан именно на продажу недвижимости, а не на содержание или эксплуатацию.
Посетить нотариуса, который оформлял документ, для подтверждения факта выдачи доверенности, встретиться с собственником или, если он находится далеко, связаться по видеозвонку, удостовериться в его добровольном желании продать недвижимость. В идеале — записать согласие на видео.
При отсутствии прямого контакта с собственником отказаться от сделки.
Нюансы
— Жильё с поддельной доверенностью стараются «отмыть», проводя за очень короткий промежуток времени через несколько сделок (дарение, купля-продажа). Поэтому если в течение года-двух жильё продавалось/дарилось несколько раз, это должно насторожить!
— Важно знать, что владелец вправе в любой момент отозвать доверенность, а в случае его смерти действие документа автоматически прекращается.
Доверенность действительна в течение трёх лет со дня выдачи, даже если в документе указан больший срок. Если он вовсе не указан, она законна в течение одного года. Доверенность, в которой не указана дата выдачи, является недействительной.
2. Продажа арендованного жилья
Мошенник арендует жильё на длительное время, подделывает удостоверение личности собственника и правоустанавливающие документы на недвижимость, порой получает их дубликаты и выставляет жильё на продажу как собственное. Нередко мошенникам удаётся получить задаток сразу с нескольких покупателей.
Впрочем, поскольку эта схема требует серьёзной подготовки, аферисты в большинстве случаев просто пересдают арендованную недвижимость как можно большему количеству граждан с обязательной предоплатой за несколько месяцев вперёд.
Что делать?
Проверять удостоверение личности хозяина и правоустанавливающие документы с использованием выписок из egov.kz. Должно насторожить, если продавец стал собственником пару месяцев назад.
Связаться с прежним собственником и подтвердить у него факт продажи.
В случае если покупаете жильё по дубликатам документов, связаться с органом, выдавшим их.
Нюансы
— Как в личных документах продавца, так и в правоустанавливающих на жильё не должно быть никаких помарок, исправлений, расхождений.
— Фото на удостоверении личности должно быть чётким, информация в правоустанавливающем документе — соответствовать данным в техпаспорте на квартиру, а все печати и подписи — разборчивыми и оригинальными.
3. Продажа залогового или арестованного жилья
На подобные схемы часто идут собственники, которые не в состоянии выплатить ипотечный кредит или имеют по нему большую задолженность. Пока банк готовит недвижимость к реализации, предприимчивые граждане умудряются подделать решение суда о снятии ареста или залога либо вступают в сговор с недобросовестным нотариусом, который подделывает справку об обременениях. Таким образом они добиваются мнимой юридической чистоты жилья.
Что делать?
Лично с собственником брать справку об обременениях в ЦОНе или на портале egov.kz. Время её изготовления занимает, как правило, 20 минут.
Если были аресты и имеется решение суда об их снятии, проверить через опцию «Судебный кабинет» Верховного суда РК. Здесь же желательно посмотреть наличие судебных тяжб за последние 3–5 лет.
Оформлять сделку у добросовестного нотариуса, который установит наличие или отсутствие любых обременений.
В справке об обременениях указываются не только владельцы, но и время возникновения права собственности, а также наличие залогов, арестов, которые могут быть наложены как банками, так и следственными органами и третьими лицами за долги.
4. Продажа жилья по госпрограммам
Мошенники представляются работниками акиматов, управлений жилья или земельных отношений и предлагают помощь в покупке более дешёвой, чем на рынке, недвижимости по госпрограмме либо в продвижении в очереди. За свои «услуги» они берут задаток. Однако проблема в том, что вернуть деньги горе-покупателям сложно, поскольку они добровольно отдают их и порой сами нарушают закон.
Что делать?
Не верить обещаниям получить жильё или участок по госпрограммам быстро, ведь, как правило, на это в среднем уходит 15 лет.
Не соглашаться на нарушение закона, обратиться в полицию.
Важно знать о наличии двухлетнего моратория на продажу жилья полученного через Жилстройсбербанк. Данное условие указано в договоре купли-продажи на квартиру.
При этом продавец обязательно должен иметь в наличии оригиналы договора купли-продажи, дарения, мены, приватизации, свидетельство о праве на наследство, техпаспорта на жильё, так называемый идентификационный документ; справку об обременениях. Если недвижимость заложена, то потребуется письменное согласие залогодержателя на заключение и подписание договора; удостоверения личности всех собственников жилья; нотариальное заверение, что владелец не состоит в браке. Если это не так, потребуется нотариально заверенное согласие супруга(-и). В случае развода — решение суда о разделе имущества с информацией об отсутствии имущественных претензий; свидетельства о рождении несовершеннолетних собственников недвижимости; справку от медицинского учреждения о состоянии психического здоровья продавца, если есть основания сомневаться в этом или он очень пожилой человек; разрешение органов опеки и попечительства, если собственник доли в квартире или квартиры полностью является несовершеннолетним, инвалидом или недееспособным.
