С каждым днем вопрос ликвидации КСК и внедрения новых форм управления домами набирает большую полярность. Тем не менее, многие казахстанцы до сих пор не знают, какая из форм собственности, предлагаемая Законом, лучше – ПТ (простое товарищество – прим. NT) или ОСИ (объединение собственников квартир – прим. NT)? А некоторые и вовсе уверены, что отказ от КСК приведет к плачевной ситуации. В нелегком вопросе попыталась разобраться корреспондент ИА «NewTimes.kz».
В далекие 90-ые годы, когда только создавалась жилищная реформа, предполагалось, что люди научатся не просто следить, но и управлять своим домом, вверенным имуществом. Прошло почти 30 лет, а воз и ныне там. Граждане так и не смогли понять многих вещей, а председатели большинства КСК, воспользовавшись ситуаций, стали использовать положение как способ обогащения. Благо, щепетильных владельцев немного, никто не спрашивает детальной отчетности (за исключением квартальных и годовых - прим. NT) – что хочу, то ворочу. Но, как говорится, сколько веревочке не виться…
«Знаете, в чем проблема казахстанцев, владеющих жильем в многоквартирных домах? Нежелание повышать уровень собственной грамотности. Многие до сих пор не знают, что такое кондоминиум (общедолевая собственность - прим. NT). Следует сказать, что на сегодня более 2/3 жилых домов в Казахстане не имея такого статуса, управляются и содержатся собственниками, у которых юридически-то и нет доли в общем имуществе! Но наш народ по простоте своей такие вопросы ни перед кем не ставил и не ставит», - говорит руководитель общественного объединения «ДОМ» г. Семей Майра Абенова.
Понятно, что никто не собирается ждать того самого момента Х, когда люди в одночасье начнут изучать тему, связанную с жилищными отношениями. У них голова о другом болит – как заработать денег и детей прокормить. Тем временем в Казахстане успешно вносят поправки в законодательство и, как результат, ставят людей перед фактом – выбирать новый вид управления домом – ОСИ и ПТ.
В принципе, в этом решении есть здравое зерно, но проблема в том, что рядовые казахстанцы даже понятия не имеют что это такое и с чем это едят.
«Каждый дом должен сам определиться с одной из форм управления, а затем и способами содержания общего имущества. Напрашивается вполне логичный вопрос, а где это имущество? Возвращаясь к вышесказанному, юридически статус кондоминиума, к примеру, Семее, имеет только 1/3 многоквартирных жилых домов. Намерения оформить кондоминиум сталкиваются с ведомственными препонами, в соответствии с которыми НАО «Корпорация правительство для граждан», таковым на практике не являясь, отправляет собственников… создавать ОСИ, ПТ и лишь потом регистрировать кондоминиум», - говорит собеседница.
В то же время, как добавляет эксперт, потребительское отношение людей ведет к тому, что жилой фонд постепенно приходит в негодность, а средства собственников потоком плывут в карманы не всегда законных органов управления, а в последнее время и в нечистоплотные руки всевозможных частных кампаний в лице ТОО, ПК.
«Печально, что и государственные уполномоченные органы оказываются бессильными в таких случаях и выполняют роль наблюдателей, хотя могли бы способствовать повышению уровня информированности и правовых знаний, развитию предпринимательства в сфере оказания сервисных услуг по содержанию многоквартирных жилых домов. В итоге, дома так и продолжают существовать в неизвестном статусе, управляться и содержаться по сомнительным схемам всевозможными КСК и ТОО, которые, пользуясь переходным моментом, широким фронтом перешли к выбиванию долгов собственников, которые вряд ли пойдут на общедомовые нужды», - считает женщина.
При этом спикер подчеркивает, что процедура создания ОСИ и ПТ, а также переход к этим видам правления от КСК – весьма затяжной вопрос.
«Знаете, нельзя просто так взять и сказать, а давайте создадим ОСИ или ПТ. Необходимо изменение сознания людей, формирование психологии собственников и хозяев своих домов, а так же, соблюдение процедур, сроков, которые оговорены в нормативных документах», - говорит Майра Абенова.
Так, собеседница объясняет, что ОСИ и ПТ имеют существенную разницу. ПТ– это простое товарищество, где собственники квартир и нежилых помещений на основе гражданского договора обязуются совместно управлять домом и содержать его. ОСИ – юридическое лицо в форме некоммерческой организации. В первом случае все владельцы квартир должны будут выписать доверенность на того единственного, кто будет представлять интересы дома. А вот ОСИ – юр.лицо со всеми вытекающими особенностями, в виде возможности законно представлять и отстаивать интересы собственников, а так же, заключать договоры и контролировать деятельность сервисных и обслуживающих компаний.
«Я бы посоветовала выбирать ОСИ, но здесь, как говорится, хозяин-барин, собственники, путем голосования, сами должны решить, какую форму выбрать. Не менее важно другое – как правильно проводить собрания, избирать председателя ОСИ или ПТ. Задолго до проведения общего собрания собственников следует сформировать инициативную группу, состоящую из не менее 10% собственников и максимально использовать возможности коммуникаций в виде чатов, для того, чтобы как можно больше людей понимало суть предстоящих изменений. Параллельно следует уведомить КСК о том, что планируется собрание. Общедомовые чаты можно использовать для выдвижения и обсуждения кандидатур на пост председателя, членов Совета дома, ревизионной комиссии (ревизора). Для чего это нужно? Чтобы на собрание люди уже пришли подготовленными. О самом собрании следует уведомить через объявление установленного образца, не менее как за 10 дней до его проведения, а в ходе него необходимо составлять протокол собрания собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного дома, проводимого путем явочного порядка», - говорит Майра Абенова.
«После проведения собрания по выбору формы управления дома, членов Совета и ревизионной комиссии, документы подаются в органы юстиции для регистрации ОСИ. КСК следует уведомить о выходе из состава и избрании формы управления. Документы и имущество МЖД у КСК принимаются согласно акту. Советую истребовать у председателя финансовую отчетность по конкретному дому с указанием полученных и потраченных средств» - говорит собеседница.
Как подчеркивает общественница, весь процесс перехода к новым формам управления осложняется саботажем со стороны действующих КСК и нежеланием людей брать на себя долю ответственности. И это, считает она, большая проблема.
«Я всегда говорю, что каждый дом – это своего рода макет нашего государства, к чему мы придем завтра, если в своем же доме мы сегодня не хозяева, а квартиранты?!», - подчеркивает в заключение собеседница
На отсутствие активистов, которые бы изъявили желание возглавить ОСИ или ПТ, жалуется и общественник из Акмолинской области Александр Назаренко. При этом он отмечает, что старая редакция Закона «О жилищных отношениях» давно не работала.
«В законе все было нормально, но никто ни за что не отвечал. Руководители КСК, управляющих компаний сами решали, какой тариф, куда тратятся деньги и тому подобное – не было никакой прозрачности. Для защиты своих законных прав приходилось идти в суд и доказывать, а против тебя специалисты с опытом в этой сфере, юристы, которые работают за твои деньги, но против тебя. Я реально прошел этот путь, но удачно. Наша управляющая компания «Эксперт-комфорт» в свое время решила увеличить эксплуатационный тариф, не спрашивая у тех, кто должен решать, а нарисовав протокол начали требовать плату в размере 48 тенге за метр квадратный, вместо положенных 30 тенге», - говорит Александр Назаренко.
Однако мужчина отмечает, что принятый закон ничуть не лучше старого – фактически все сбросили на собственников – как будто с благой целью.
«Собрать необходимое количество собственников (50% и 75% для финансовых вопросов) и раньше было на грани фантастики, а сейчас с учетом пандемии и незаконно. Предусмотрена возможность электронного голосования, но нет фактической возможности, чтобы это было легитимно. Многие собственники отказываются принимать участие, но законом не предусмотрена ответственность собственников и соответственно заставить нельзя. Во многих домах нет готовых председателей – желающий должен за свой счет проходить учебу, но кто это должен компенсировать? Для того, чтобы человек этим занимался, необходимо, чтобы его труд оплачивался достойно, а для этого без повышения тарифа не обойтись, а если придерживаться минимальных расценок, то тогда председателю ОСИ или основателю ПТ необходимо иметь дополнительный способ заработка», - считает собеседник, отмечая важную деталь – ОСИ не имеют право нанимать людей: дворников, уборщиков, ремонтников, которые не являются юрлицами.
«А это лишние не нужные затраты – административные, бухгалтерские и другие. Не ясна деятельность Сервисных компаний – кто их будет контролировать или снова сбросят на ОСИ и жителей – типа идите в суд», - добавляет Александр Назаренко.
Как говорится, опровергаешь – предлагай. Так вот собеседник видит решение спорных вопросов в следующем:
1. Предусмотреть меры к собственникам, которые отказываются участвовать в собраниях;
2. Организовать предусмотренную законом возможность электронного голосования собственников, – которые будут легитимны;
3. Организовать бесплатные курсы для новых председателей – в случае если человек потом в течение года откажется должен компенсировать затраты;
4. Нужен омбудсмен, который сможет досудебно решать разногласие участников рынка (собственников, ОСИ, сервисных компаний, управляющих);
5. В случае явных нарушений, выявленных омбудсменом, государственным органом должны приниматься меры для устранения без необходимости обращения в суд;
6. Управляющие и сервисные компании должны лицензироваться и страховать свою деятельность (или по типу фонда гарантирования вкладов в банковской сфере), т.к. нарушения в их деятельности могут серьезно навредить дому и, соответственно, устранение может быть очень затратным;
7. Деятельность управляющих и сервисных компаний должна быть открытая и прозрачная – необходимо вести рейтинг их деятельности, отчетность деятельности, чтобы они боялись навредить репутации.
Таким образом, что мы получаем? Отказаться от ОСИ или ПТ – нельзя. Это реальная действительность. Что выбирать, каждый решает сам, но лишь спустя годы одна из этих форм покажет свои «плюсы» и «минусы». Учитывая, что планируется еще вводить ряд поправок в законодательство страны, хочется верить в простоту и лояльность новых введений. Ведь за каждым сложным процессом – коррупционная составляющая.
