Разбираемся, подорожают или подешевеют квартиры рядом с LRT, станет ли сложнее их продать и насколько шумно будет жить у новой линии.
LRT свяжет два берега реки Есиль, объединив международный аэропорт Астаны, выставочный комплекс EXPO-2017, Abu Dhabi Plaza и железнодорожный вокзал «Нұрлы жол». Весь маршрут займет 36 минут, тогда как на обычном общественном транспорте с пересадками дорога занимает более полутора часов.
LRT будет останавливаться на 18 станциях. На первом этапе проект охватит районы Есиль, Нұра и Сарайшық.
С запуском LRT в будущем изменятся привычные маршруты горожан. Часть жителей пересядет на новые поезда, автобусы адаптируют расписания, а вокруг станций начнут открывать кафе, магазины и сервисные точки. Близость к транспортным узлам традиционно делает районы более оживленными и привлекательными для бизнеса, говорят урбанисты.
«LRT впервые появится не только в Астане, но и в целом в Казахстане. Его влияние на повседневную жизнь горожан пока трудно оценить, но это станет интересным социальным экспериментом. Если система будет работать круглосуточно, её эффективность и востребованность значительно возрастут», — отмечает руководитель инициативы Qazaqstan Sustainability Coalition Алихан Кушербаев.
Читайте также: Мечта Жениса Касымбека, или как китайцы испугались астанинских морозов, строя LRT
Новый транспорт всегда делает город удобнее — а удобство, как известно, стоит денег. С запуском LRT спрос на жильё вблизи станций, скорее всего, начнет расти. Это подтверждают все опрошенные нами урбанисты и эксперты.
«Рынок воспринимает LRT как способ ускоренного перемещения по городу. Уже сейчас можно наблюдать реакцию рынка и сравнивать текущий интерес с тем, что будет происходить на момент запуска и формирования потока. Это напрямую влияет на спрос: растёт интерес к жилью вблизи будущих станций — как к покупке, так и к аренде», — объясняет урбанист Алихан Кушербаев.
По мнению урбаниста Дмитрия Димова, любой новый способ передвижения немедленно повышает ценность районов.
«Я полагаю, что цены на жильё вокруг LRT вырастут, потому что это будет ещё один способ добраться из точки А в точку Б. Такого варианта транспорта нет в других районах города. Особенно удобно будет снимать квартиру рядом с LRT туристам», — отмечает он.
Это развитие вполне ожидаемо — мировой опыт показывает, что новый транспорт всегда приводит к росту цен.
«Если опираться на международный опыт, то везде, где строят метро или линии LRT, появляется большой поток людей. А большой поток людей стимулирует развитие бизнеса: на первых этажах быстро выкупаются коммерческие помещения под магазины, кафе и сервисные центры», — говорит экс-депутат Мажилиса, ныне блогер Танирберген Бердонгаров.
Аналогичные примеры есть повсюду. В Москве каждый новый участок метро немедленно делает жильё вокруг дороже: чем ближе дом к станции, тем выше стоимость квадратного метра. И в Астане, по мнению экспертов, будет происходить то же самое.
«Самый яркий пример — это Москва, — делится наблюдениями Дмитрий Димов. — Если в новом районе появляется станция метро, цены вокруг неё сразу растут. Чем ближе дом к метро, тем дороже в нём жильё. И в объявлениях всегда делают акцент на том, что до станции всего пять минут. В Астане будет то же самое: наличие станции LRT поблизости станет важным преимуществом в продаже и аренде недвижимости».
Однако важно понимать: появление LRT не гарантирует автоматического роста цен на все квартиры вдоль линии. Более того, риэлторы отмечают, что квартиры на нижних этажах домов, примыкающих к маршруту, могут даже подешеветь в стоимости.
По словам столичного риэлтора (спикер дал нам интервью на условиях анонимности – прим. Авт), рост стоимости квадратного метра сейчас в первую очередь связан с общим спросом, развитием города и активной застройкой, а не напрямую с LRT. Например, на улице Калдаякова повышение цен вызвано именно строительством новых объектов. При этом покупатели всё чаще отказываются от квартир ниже 10-го этажа: из-за отсутствия видовых преимуществ и риска повышенного шума рядом с линией. По этой причине стоимость жилья на нижних этажах, скорее всего, будет снижаться.
Помимо потери вида, минусами жизни у LRT могут стать шум и пробки, которые неизбежно возникают вокруг крупных транспортных узлов.
Как заверяют в городской транспортной системе CTS, составы LRT будут курсировать с интервалом в пять-шесть минут — значительно чаще, чем автобусы в столице. Каждые несколько минут поезда с вихрем будут проноситься между домами, а перед станциями — тормозить с протяжным гудком. Такой шум, считают эксперты, быстро начнёт раздражать местных жителей.
Изначально экс-депутат Мажилиса Танирберген Бердонгаров советовал астанчанам приобретать жильё у будущих станций LRT, опубликовав видео с таким призывом. Однако вскоре он резко изменил свою точку зрения. Мы решили узнать у него, почему.
«Раньше я думал, что поезд будет на резиновых колёсах, как метро во Франции. Но, полагаю, что местный суровый климат не позволит этого сделать, поэтому колеса скорее будут железными. А это сильно повлияет на стоимость квартир на шестом этаже, который на уровне LRT. Такие квартиры станут меньше в цене, чем самый верхний или самый нижний этажи этого же дома. Но при этом они будут выше общей цены по городу, потому что находятся рядом со станцией или линией LRT», – ответил нам Танирберген Бердонгаров.
Мы решили изучить цены за квадратный метр у застройщиков, активно осваивающих территории вдоль будущей линии LRT. В районе «Сарайшық» доминирующего застройщика нет — здесь работают сразу несколько компаний: Sat-NS, Sensata Group, «Айкен», Ulytau Group, «Тауекел Инжиниринг» и другие. Одни уже давно закрепились на рынке, другие только начинают реализовывать свои первые проекты.
Ulytau Group ведёт строительство трёх новых жилых комплексов, 11 проектов уже сданы.
Цены за квадратный метр:
ЖК «Балкадиша» (ул. Калдаякова) — выше 540 тыс тенге;
ЖК Salman City (ул. Казыбек би) — от 406 тыс тенге;
ЖК «Жерұйық» (ул. Кенесары) — от 650 тыс тенге.
G-Park реализует четыре проекта, ранее построено 23.
Цены за квадратный метр:
ЖК Geneva (ул. Калдаякова) — от 430 тыс тенге;
ЖК Washington (ул. Бокейхана) — от 550 тыс тенге;
ЖК Manhattan (ул. Мухамедханова) — от 606 тыс тенге.
ESTA Group пока только выходит на рынок с тремя проектами.
Цены за квадратный метр:
ЖК Classic (ул. Калдаякова) — от 350 тыс тенге;
ЖК Eva (ул. Нарикбаева) — от 550 тыс тенге;
ЖК «Молодёжный» (ул. Нажимеденова) — от 370 тыс тенге.
Разброс цен объясняется просто: близость к линии LRT воспринимается рынком неоднозначно. Если дом расположен удачно — например, с сохранением видовых преимуществ и без лишнего шума — цена за квадратный метр растёт. Но там, где вид закрывают пути или потенциальный шум мешает комфортной жизни, стоимость, наоборот, снижается.
Кроме того, новые застройщики вроде ESTA Group стараются завоевать рынок за счёт более доступных цен, особенно в районах, где спрос на жильё ещё не стабилен. Более опытные игроки, такие как G-Park, Sat-NS и Sensata Group, действуют осторожнее, корректируя ценовую политику в зависимости от того, как рынок воспринимает близость к LRT.
Вопреки опасениям урбанистов и риелторов, находятся и те, кто сознательно искал жильё рядом с линией LRT. Их аргумент прост: пусть будет шумно, зато инфраструктура здесь будет развиваться как в центре города.
Яркий пример — 12-этажный жилой комплекс Dombyra на улице Калдаякова, 27, который был сдан в конце 2024 года. Дом видно сразу: новостройка ещё не обжита, лифты обклеены защитной бумагой, а в фойе пестрят объявления от грузчиков. Жильцы только начинают заселяться.
В одной из квартир на третьем этаже полным ходом идёт ремонт. Как выяснилось, хозяева сознательно выбрали жильё на первой линии от будущего маршрута LRT.
Двухкомнатная квартира семьи Раимовых (фамилия изменена по просьбе героев) выходит окнами на пока ещё пустые бетонные эстакады. Однако для них это скорее плюс, чем минус.
«Мы не переживаем насчёт района — это же, наоборот, центр города. Пройдёт время, и благодаря LRT наш район уже не будет считаться окраиной. Тем более у нас здесь есть всё необходимое: магазины, парикмахерские, школы и садики», — рассказывают новосёлы.
LRT не загораживает вид из окна и не перекрывает доступ солнцу. Шум от стройки пока минимальный — работающие на эстакадах рабочие почти не слышны.
В более обжитом районе стоит 16-этажный ЖК Bravo.
Жительница квартиры на пятом этаже, Дана, сравнивает LRT за окном – с автомагистралью.
«Даже сейчас при строительстве ничего не шумно, почему потом должно быть шумно? А как тогда живут люди рядом с шоссе или трассой? Ко всему привыкаешь».
К тому же, как отмечают жильцы, смотреть на бесконечные «муравейники» многоэтажек куда угнетающе.
Как и в любом большом проекте, у запуска LRT есть разные варианты развития событий — как хорошие, так и не очень.
Пессимистичный сценарий связан с тем, что LRT могут передать в управление компании с небольшим опытом. В этом случае возможны проблемы: могут часто ломаться эскалаторы, трескаться стёкла, а стоимость проезда определят неправильно — либо сделают слишком высокой, либо наоборот, очень низкой.
Хороший сценарий предполагает, что LRT удобно свяжут с автобусными маршрутами.
«Я думаю, в CTS уже продумали, как всё соединить: будут удобные пересадки, единые проездные и специальные тарифы для тех, кто пользуется и автобусом, и LRT», — отмечает урбанист Дмитрий Димов.
Эксперты отмечают, что рост цен на жильё рядом с LRT будет происходить не резко, а постепенно.
«Сейчас делать точные прогнозы по росту цен рано. Проект ещё не завершён, а рынок недвижимости живёт по своим законам. Говорить о росте на 15–20% пока неправильно. Реальное влияние на стоимость жилья проявится только тогда, когда астанчане на практике почувствуют, насколько удобно жить рядом с LRT», — подытожил Алихан Кушербаев.
