Коммерческие банки не заинтересованы в доступной ипотеке, потому что процент невозвратных кредитов в их портфелях растет ежеквартально. Именно поэтому они сегодня кредитуют казахстанцев под «неподъемные» проценты и на своих условиях.
«Мертвый груз»
Стратегия жесткого отсева дает решение трех проблем: отсев «слабых» заемщиков, страхование рисков и частичное возмещение средств от уже невозвратных кредитов. Получается, что потенциальные заемщики будут еще и расплачиваться за проблемного клиента банка и его невозвратный кредит. Квартиру в ипотеку сегодня берут только самые платежеспособные заемщики, для которых срочность покупки превышает ее итоговую дороговизну.
«Банки не заинтересованы решать проблему государства – обеспечить жильем казахстанцев. Им важно получать прибыль. И если прибыль не покрывает ни риски банка, ни риски застройщика, ни невозвратные кредиты, то они ипотеку «замораживают» или вовсе прекращают», — говорит первый заместитель председателя президиума республиканской палаты оценщиков Александр Калинин.
При этом в собственности банка находится масса залогового имущества, которая распродается лишь частично. Причиной является спад спроса из-за снизившейся покупательской способности, резко подорожавшего доллара и снижения цен на вторичном рынке жилья. Правда, этот «мертвый груз» обеспечивает соответствие требованиям регулятора (Нацбанка) по капитализации коммерческих банков. То есть снижение либо процентов по ипотеке, либо стоимости залогов автоматически снижает капитализацию самого банка. В этой системе очень сложно внести значительные коррективы в сторону уменьшения стоимости одного квадратного метра. Поэтому на первичном рынке, даже в черновой отделке, стоимость жилья в Алматы и Астане достаточно стабильная и высокая – полторы тысячи долларов и выше.
Дешевая ипотека
По мнению Александра Калинина, снижение процентов по ипотеке в Казахстане возможно в двух случаях. Либо значительное снижение требований по капитализации, что позволит снизить цены на уже построенное жилье и продавать его по актуальной на сегодня стоимости. Либо покрытие рисков банка и застройщика деньгами из госбюджета.
«Сейчас у банков, если даже и есть деньги на ипотеку, то используются они их в основном для распродажи залогового имущества. Судя по косвенным данным, сегодня 90% новых ипотечных кредитов выдается через госструктуры: Жилстройсбербанк, КИК и госпрограммы, — считает финансовый аналитик Олжас Худайбергенов. — Казахстанские банки сами привлекают деньги под 15%. Поэтому минимальная ставка, по которой они могут дать кредит за счет своих денег, - это 20%. При этом, если ставка выше 12%, то уже платежеспособность заемщика в долгосрочном плане сомнительна, но банки, как я уже отметил, сейчас могут давать кредиты за счет своих средств не ниже 20%. То есть нуждающимся в жилье казахстанцам могут помочь только госпрограммы, где ставки варьируются в пределах 6%-12%».
Но и госпрограммы не способны повлиять на снижение процентных ставок коммерческих банков. Общий объем всего социального жилья способен обеспечить спрос населения всего на 10%, и не оказывает серьезного влияния ни на рынок недвижимости, ни на проценты коммерческих банков.
«На снижение стоимости на вторичном рынке жилья сегодня оказал переход предложений с долларов США на тенге. К тому же, резко снизилась покупательская способность, обусловленная резким падением уровня доходов, что и привело к снижению спроса», — добавляет Александр Калинин.
Тенденции рынка
На сегодня некоторые банки сократили максимальный срок ипотеки до 10 лет. На такой срок ипотеку предлагают Цеснабанк, Bank RBK, Альфа-банк и Эксимбанк Казахстан. Также о выдаче займов на покупку недвижимости в начале марта объявили сразу два фининститута: Сбербанк и Банк ЦентрКредит. Но ипотека стала дороже. По данным аналитического портала kn.kz, Банк ЦентрКредит повысил ставку с 20,1% до 22%. Для ипотеки первоначальный взнос увеличился с 30 до 40% от цены жилья. Максимальный срок выдачи займа сократился с 20 до 15 лет.
По состоянию на 31 марта 2016 года из 35 коммерческих банков ипотеку в Казахстане выдают только 13: «Народный банк Казахстана», «Банк ЦентрКредит», «Евразийский банк», «Сбербанк», «Нурбанк», «Цеснабанк», «Жилстройсбербанк Казахстана», «Альфа-банк», KazInvestBank, «Эксимбанк Казахстан», Bank RBK, Qazaq банк и Altyn Bank. В свою очередь «КЗИ Банк» выдает заем только на 5 лет и только жителям Алматы и Алматинской области. Возобновил ипотеку и Казкоммерцбанк, но только на недвижимость, заложенную в данном банке. И АТФБанк выдает ипотеку лишь своим клиентам либо на квартиры в астанинском ЖК «Зеленый квартал». Остальные БВУ либо приостановили ипотечные программы в связи с пересмотром условий, либо вообще не занимаются выдачей жилищных займов.
Мариям Бижикеева
