В РК жилье доступно не всем, поэтому жаждущие иметь свои квадратные метры ищут различные пути их приобретения. Аналитики отмечают, что эффективным инструментом поддержки является долевое участие в жилищном строительстве, и в то же время предупреждают о мошенничестве, передает ИА «NewTimes.kz».
О нехватке жилья в РК аналитики Finprom.kz пишут регулярно. Так, если сравнивать показатели обеспеченности жильем в РК и странах Европы, а также США, то Казахстан окажется в самом низу рейтинга, учитывающего соотношение населения с количеством жилых объектов. Кроме того, более 70% семей РК проживают в условиях, где на человека приходится менее 20 квадратных метров жилой площади. Здесь напоминается, что по нормам ООН показатель должен составлять не менее 30 квадратных метров, то есть значительно больше.
Покупка жилья в РК — вопрос непростой, особенно с учетом того, что рост заработных плат казахстанцев «сожрала» инфляция и покупательная способность в стране по итогам первого квартала текущего года упала.
В таких условиях весьма востребованным способом приобретения жилья в Казахстане является долевое участие в жилищном строительстве. Популярность этого способа обусловлена более низкой стоимостью жилья в сравнении с покупкой после ввода объекта в эксплуатацию или же на вторичном рынке, где в последние годы отмечается значительный рост цен. Так, скажем, на первичном рынке в 2019 году жилье стоило в среднем 293,5 тыс тенге за квадратный метр, а в мае текущего года — уже 486 тыс тенге (разница — 65,6%). На вторичном рынке по итогам 2019 года квадрат жилья стоил в среднем 200,4 тыс тенге, а в мае текущего — 505,7 тыс тенге, то есть в 2,5 раза больше.
Для сравнения: среднемесячная номинальная заработная плата в РК составляла по итогам первого квартала текущего года 340,6 тыс тенге. С одной стороны, это на 82,3% больше среднего показателя 2019 года (186,8 тыс тенге). С другой, как уже было сказано, рост не перекрывает инфляцию и покупательная способность заработных плат за год сократилась на 0,6%.
«Если же сравнить заработные платы с ценами на жилье, проблема станет очевидной. Для примера возьмем обычную семью из двух работающих человек (то есть рассчитывать будем на две средние номинальные заработные платы в месяц) и стандартную квартиру площадью 54 квадрата. Если семья сможет откладывать на квартиру сразу треть общего заработка, то для накопления хотя бы 20% от стоимости квартиры (стандартный первоначальный взнос) копить придется 1,9 года из расчета стоимости среднестатистического нового жилья и два года — в случае жилья на вторичном рынке. Накопления же до полной стоимости займут и вовсе 9,6 года для нового и 10 лет — для вторичного жилья», — посчитали аналитики.
При этом специалисты фантастически допускают, что на протяжении всего срока накопления стоимость жилья не будет меняться, что невозможно, а значит, реальный срок будет дольше, причем вполне вероятно кратно. Кроме того, они использовали данные по номинальной среднемесячной заработной плате, хотя гораздо более показательной является медианная заработная плата, составившая в первом квартале текущего года всего 225,7 тыс тенге (и 204,1 тыс тенге — по итогам 2022 года). Также показателен уровень модальной заработной платы, составивший в РК в 2022 году всего 68,6 тыс тенге.
Тем временем специалисты аналитических центров Urban Reform Institute (США) и Frontier Center for Public Policy (Канада), основываясь на стандартах ООН, ОЭСР, Joint Center for Housing Studies, определили критерии доступности жилья. Жилье в стране считается доступным, если для приобретения квартиры средней площади и стоимости требуется менее трех лет, среднедоступным — от трех до четырех лет, недоступным — более пяти лет. Таким образом, доступным по таким расчетам жилье в РК точно не является.
В такой ситуации неудивительно, что механизм долевого участия в жилищном строительстве, где стоимость жилья до 30% ниже стоимости после ввода объекта в эксплуатацию, является востребованным в нашей стране. Однако здесь важно помнить о подводных камнях.
В соответствии с законом «О долевом участии в жилищном строительстве», продажа жилья на этапе строительства разрешена только через заключение договора долевого участия (далее — ДДУ) по утвержденной типовой форме.
Типовая форма договора долевого участия утверждена приказом Миннацэкономики от 28 июля 2016 года за №345. Договор заключается в письменной форме, и необходимо обратить внимание на то, что после подписания ДДУ должен быть зарегистрирован в местном акимате через единую информационную систему долевого участия в жилищном строительстве «Казреестр». По факту регистрации ДДУ предоставляется соответствующая выписка, которая предотвращает факт двойной продажи и является основанием для оплаты.
В случае, если покупатель заключает с застройщиком иной договор (предварительный договор бронирования, договор резервирования, договор инвестирования, договор уступки права требования), он не считается участником долевого строительства и не сможет в критической ситуации, например, невыполнение застройщиком сроков в течение длительного времени, продажа одной квартиры нескольким людям и прочее, защитить свои права как дольщик.
В свою очередь, заключение ДДУ и привлечение средств дольщиков, в соответствии с законом, возможны исключительно при наличии у застройщика соответствующего разрешения местного исполнительного органа или гарантии АО «Казахстанская жилищная компания» (КЖК). Застройщик обязан предъявить будущему дольщику эти документы.
Гарантия КЖК выдается застройщику после проведения тщательной проверки на надежность: проанализированы финансовые показатели, ценовая политика, источники финансирования, объемы и стоимость строительства, просмотрены разрешительные и правоустанавливающие документы и проверка на отсутствие судебных или налоговых разбирательств. При наступлении дефолта застройщика КЖК берет на себя обязательства по завершению строительства объекта и передаче дольщику причитающегося ему жилья.
Таким образом, заключение ДДУ, в соответствии с требованиями закона, может значительно обезопасить дольщика от недобросовестных застройщиков, а таковых в РК хватает.
Однако на сегодняшний день все еще актуальны продажи объектов долевого строительства без соответствующего разрешения и с нарушением законодательства. Чтобы обеспечить населению достоверную и полную информации по объектам долевого строительства, КЖК размещает на официальном сайте www.khc.kz в разделе «Физическим лицам» и подразделе «Дольщикам» реестр договоров о предоставлении гарантии по строящимся объектам и информацию о ходе строительства жилых комплексов.
Также КЖК разработала информационную систему «Жилищный портал» www.homeportal.kz, где размещен перечень законных объектов долевого строительства. Помимо этого, на портале публикуется информация о застройщиках, которые не имеют соответствующего разрешения или гарантии на привлечение средств дольщиков (по данным местных исполнительных органов).
Потенциальным покупателям квартир крайне важно перепроверять документы застройщиков перед сделкой и знать свои права.
