Отношение к риелторам в Казахстане является, мягко говоря, недоверчивым. Наверняка у каждого есть знакомый, имеющий негативный опыт общения с недобросовестными посредниками. К примеру, случай, который недавно произошел в столице, когда две девушки в возрасте 18 и 19 лет, выдавая себя за риэлторов, обманывали жителей Астаны.
Однако стоит ли всех оценивать по поступкам отдельных лиц? Krisha.kz решила подтвердить или опровергнуть 5 распространенных утверждений о риелторах.
1. Все риелторы — обманщики и мошенники.
Это миф. В бизнес, связанный с недвижимостью, идут разные люди. Многим кажется, что здесь легкие деньги. Следует отличать недобросовестных специалистов и мошенников.
Первые работают на законных основаниях, но плохо выполняют свои обязанности.
Называть всех, кто чего-то не знает или делает недостаточно усердно, аферистами — нельзя. Халатное отношение к обязанностям встречается и среди представителей других профессий.
Вторыми, как правило, являются люди, не имеющие никакого отношения к риелторской деятельности. На сегодня количество таких «нелегалов» составляет порядка 30%. Они копируют чужие объявления и пытаются продать или сдать в аренду объект, не предоставляя никаких услуг и не сопровождая сделку.
Также нужно отличать профессиональных риелторов от информационщиков. Последние предлагают гражданам несущественные услуги (отправка SMS-сообщений со списком объявлений с общедоступных сайтов), не выезжают на объект и не гарантируют, что в итоге будет подобран подходящий вариант.
В такой ситуации добросовестным риелторам приходится нелегко. Для повышения доверия они создают сообщества и ассоциации, вводят собственную сертификацию, проводят тренинги и курсы. Осложняет все отсутствие государственного регулирования и закона о риелторской деятельности. Они признают, что на рынке недвижимости сложилась ситуация, выгодная только мошенникам, поэтому были разработаны стандарты качества и условия сертификации.
В Алматы работает более 1 500 зарегистрированных АН и 17 тыс специалистов, в Астане — 1 800 и 7 тыс соответственно.
Чтобы не стать жертвой недобросовестных риелторов или мошенников, нужно соблюдать следующие правила:
− Никогда не вносите предоплату. Отдавайте деньги только после полного оказания услуги или за отдельные этапы, например за рекламу вашего объекта. При оплате всегда требуйте подтверждающие документы.
− Не платите за осмотр объекта. Показ входит в работу риелтора.
− Проверяйте специалиста или агентство недвижимости. Узнайте адрес, телефон компании, позвоните и удостоверьтесь, что посредник действительно там работает. Изучите учредительные документы АН. Риелтор должен иметь трудовой договор с АН или, если он работает в одиночку, — регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя.
Уточните, состоит ли это агентство в ОАРК (Объединенная ассоциация риелторов Казахстана). Данная организация проверяет всех своих членов.
− Интересуйтесь наличием аттестата или сертификата. Документ подтверждает наличие специализированных знаний.
2. Риелторы РК берут плату и с продавца и с покупателя.
Это правда. К примеру, в Астане и Алматы действует следующая схема: если стоимость недвижимости эквивалентна 100 тыс долларов, то вознаграждение риелтора составит 1 000 долларов с покупателя и продавца. Если жилье стоит дороже, то оплата вырастает до 1% для обеих сторон.
В регионах подход к оплате агентов разный. Например, в Уральске — 3% с продавца, а покупатель платит символические 20 тыс тенге. В Актобе — 1% с каждой стороны, но не менее 100 тыс тенге, в Актау — тоже по 1% и т. д.
Как объясняют сами риелторы, беря плату таким образом, они обеспечивают юридическую безопасность сделки обеим сторонам. За установленное вознаграждение посредник сделает следующее: приедет на объект, изучит его, сделает экспресс-оценку и порекомендует стартовую цену, проверит правоустанавливающие документы (подскажет, что исправить, если с ними что-то не так), сфотографирует объект, отредактирует фотографии, подготовит объект к презентации, наберет текст объявления и разместит в Сети и других источниках, будет продвигать объект на рынке, вести телефонные переговоры, встречаться с потенциальными покупателями/продавцами, окажет помощь в заключении договоров и расчете.
За рубежом в разных странах оплата риелторских услуг составляет от 3 до 10%. Платит та сторона, которая заказывает сделку.
Многие возразят, что подобные вознаграждения оправданы повышенной ответственностью риелтора и высоким качеством услуг. К примеру, в США даже спустя год можно наказать риелтора, если он не предупредил о запланированном сносе приобретаемого объекта или намечающейся стройке около него. Здесь риелторы работают в условиях жесточайшей конкуренции и почти 100%-й прозрачности. Но по-другому там и не может быть в силу высокого лобби риелторской деятельности.
Например, в США развита система мультилистинга, при которой риелторы в закрытом режиме обмениваются информацией о продавцах и покупателях. Доступ к нему имеют только лицензированные агентства, а обычные продавцы и покупатели жилья — нет, поэтому они просто не имеют возможности заключать сделки без риелторов.
Риелтор за рубежом обязан пройти обучение, сдать экзамен, получить государственную лицензию, периодически проходить переподготовку и подтверждать свой профессиональный уровень, а также не иметь судимостей.
3. С риелтором не обязательно заключать договор.
Это миф. Для эффективной защиты своих прав и интересов заключать договор с риелтором обязательно. Это станет хорошим подспорьем в случае судебного разбирательства. Другое дело, что договор может быть составлен только в интересах риелтора, поэтому важно изучить документ.
Пункты, которые должен содержать договор с риелтором или АН:
− Конечный результат работы, то есть заключение сделки, а не просто поиск жилья. Часто в соглашениях можно встретить лишь размытую формулировку, что «агент за свой счет проведет работу по поиску объекта недвижимости, максимально приближенного к требованиям клиента».
− Оплата услуг только после завершения сделки. Любые предоплаты или авансы должны быть исключены.
− Ответственность АН или риелтора. Срыв сделки из-за неправильно оформленных документов или последующих претензий третьих лиц может повлечь выплату клиенту АН неустойки, залога или других гарантий.
− Ответственность клиента с конкретными нарушениями с его стороны. Размер ущерба не должен превышать риелторского вознаграждения.
− Предельный срок действия договора и отсутствие его пролонгации.
− Условия расторжения договора. Стоит позаботиться о такой возможности, ведь покупатель или продавец может передумать сотрудничать с АН.
Перед подписанием соглашения желательно проконсультироваться с юристом. Добросовестные агенты всегда вносят в документ корректировки, дополнения и изменения, если они не противоречат требованиям законодательства РК.
Договор заключается в двух экземплярах (один со всеми печатями и подписями остается у вас). В нем должны быть указаны точные реквизиты риелтора или АН (местонахождение офиса должно совпадать с информацией в документе).
4. Работать риелтором может каждый.
И да и нет. Да — если вам нравится активная многозадачная работа, вы готовы постоянно учиться новому и на 100 % стрессоустойчивы. Нет — если вы сторонник спокойной работы в офисе со стабильным заработком.
«На постсоветском пространстве есть учебные заведения, где обучают такой специальности. Техникумы и вузы есть в России, на Украине. Тем не менее, чтобы быть успешным, риелтору приходится постоянно повышать квалификацию. Те, кто не учится в специальных заведениях, обходятся собственными силами: проходят обучение, в том числе у тренеров из-за рубежа, получают сертификаты. А учиться нужно многому — агенту следует быть одновременно психологом, оратором, юристом, оценщиком, экономистом, экскурсоводом, а также разбираться в ипотеке. Причем в режиме 24/7, потому как прибыльная сделка может состояться в любое время. И самое главное — риелтор должен обладать высокой самодисциплиной. Успешные риелторы — это короли тайм-менеджмента, которые планируют свою жизнь по минутам», — пояснил бизнес-тренер в сфере недвижимости Алексей Гусев.
Из начинающих специалистов в сфере недвижимости, как правило, не более 30% становятся профессиональными риелторами.
Впрочем, следует также признать, что риелторская стезя — одна из немногих, на которой можно трудиться до глубокой старости. Здесь нет возрастных ограничений.
5. Риелторы зарабатывают очень много денег.
И снова истина где-то посередине. Как известно, вся самозанятая деятельность подразумевает высокую личную активность, планомерность в работе и знание законов рынка. Если сидеть на одном месте, полагаясь на пару объявлений в Интернете, заработать много не получится.
Часто на одну сделку у риелтора может уйти от ста часов до полутора лет. И если речь идет о новичке, то первое приличное вознаграждение может прийти к нему спустя год-полтора кропотливой работы.
«Правило Парето работает на рынке недвижимости очень четко. Порядка 20% риелторов зарабатывает 80% комиссионных. Добиваются они этого за счет активности, технологий и правильной работы с клиентской базой. Мои наблюдения за российским, украинским, казахстанским, белорусским рынками недвижимости говорят, что хороший риелтор зарабатывает в пять раз больше средней зарплаты по стране. И это вполне реально для человека, который выбрал непростой, но интересный бизнес», — заключил бизнес-тренер.
