Риелтор – популярная профессия или еще один вид мошенничества?

В поисках жилья с целью покупки или аренды мы обязательно сталкиваемся с какими-либо специалистами. Где-то они риелторы, где-то маклеры, а для третьих — агенты по недвижимости. А некоторые ассоциируют себя с брокерами. Как бы они не называли себя, «те же яйца, только в профиль». В обществе двоякое мнение об их деятельности: кто-то за, а кто-то зол. Стоимость услуг не из дешевых — около 300 тыс тенге и выше в зависимости от цены на недвижимость (обычно 1% от суммы сделки). Причем эта сумма взымается как с продавца, так и с покупателя, и не всегда двум сторонам оказывается одинаковая услуга. Кем эти правила прописаны — неизвестно.

В общем понимании риелтор — специалист по поиску или продаже недвижимости, а агентство недвижимости — их штаб-квартира. Но так как в нашей стране нет специальных норм, то и работа агентств недвижимости построена по закону джунглей: любой желающий может открыть ИП или ТОО и вести бизнес по своему усмотрению и без специального образования.

Кто должен контролировать их деятельность? В Казахстане пока никто не может точно ответить на этот вопрос. Оно и понятно, потому что страна не воспитывает риелторов, знание к ним приходит с опытом, а не наоборот. Законом их деятельность тоже не прописана и не регулируется. Отсюда и недовольные клиенты, и высокая текучесть кадров в агентствах недвижимости. Из-за отсутствия конкретных правовых норм сегодня риелтором может стать как студент, достигший совершеннолетия, так и пенсионер. О качестве услуг стоит только догадываться.

В нашей стране пока нет компетентных органов, которые могли бы призывать к ответственности или, наоборот, защищать права риелторов. Поэтому и отношение к ним недоверчивое.

Но как ни крути, спрос порождает предложение. И в Казахстане чуть ли не каждая вторая сделка сопровождается риелторами. Услуга нужная, но рискованная, причем для самих же риелторов. Потому что недобросовестные есть и среди собственников, и среди покупателей, которые, прибегая к услуге риелтора, в конечном счете сговариваются обойти контору, дабы сэкономить.

Читайте также: Сколько и за что платят риелторам в Казахстане

Но в развитых странах все иначе. Родиной риелторства считают США, где культура купли-продажи формировалась веками. В многомиллионных мегаполисах нелегко ориентироваться и выбрать нужное жилье. Поэтому в стране посредничество между продавцом и покупателем считается престижной и высокодоходной профессией. Почти все сделки осуществляются через таких профессионалов. Как мы знаем, где замешаны деньги, там есть и риски. Чтобы минимизировать их, Соединенные Штаты комплексно подошли к этому вопросу.

Читайте также: Принудительное выселение: Жить или не жить?

У них есть специальный департамент недвижимости, где контролируется все, что касается темы жилья, в их числе и деятельность риелторов. В этом департаменте единая база данных продавцов, и доступ к нему имеют только лицензированные риелторы. Лицензия выдается раз в два года. Чтобы ее получить, будущий риелтор должен отучиться в специальной школе и сдать экзамены, а также защитить свои знания перед департаментом. Риелтор не имеет права вести свободно свою деятельность, он должен обязательно закрепиться за брокерской компанией, в нашем понятии — за агентством недвижимости.

Брокерские компании, имеющие доступ к базе данных продавцов и покупателей, делятся им с риелтором-новичком, беря за это половину суммы от его комиссии. А опытный риелтор сам определяет, какую долю отдавать компании.

Кстати, в США риелторы делятся на продающих и покупающих, и один риелтор не может одновременно вести обе ветки. И комиссию 6% от суммы продаваемой недвижимости обязан оплатить продавец, а риелтор вынужден в равных долях делиться им с коллегой со стороны покупателя. Проверка документальной чистоты недвижимости и транзакция денег осуществляется другими компетентными организациями, что гарантирует налоговую чистоту денежного оборота на этом рынке.

Вроде бы алгоритм работы очень простой и удобный для всех участников сделки. Но почему в Казахстане не так?! Попытаемся ответить последовательно. Пульс рынка недвижимости в Казахстане активизировался в начале 2000-х, и не было такого ажиотажа, как сейчас. Роль риелтора оказывали столбы, остановки, стены киосков, соседи или родственники, а после специализированные газеты. Когда выбор стал слишком велик, начали прибегать к эдаким профессионалам без дипломов.

С приходом западной цивилизации и продвинутой технологии бывшие редакции переквалифицировались в агентства недвижимости и сайты объявлений. Из-за отсутствия контроля со стороны уполномоченных органов продажи в сфере недвижимости превратились в стихийную торговлю. В погоне за легкой наживой начало расти количество агентств, а вместе с ними и некомпетентных риелторов.

Не всегда потенциальные покупатели приходят в офисы агентств для решения своих проблем. Приходится их ловить на наживку.

Чтобы заманить клиента, многие новички публикуют на сайтах недвижимости ложные объявления, или «утки», как называют их сами риелторы. То есть выставляют картины совсем других дорогих квартир по очень привлекательной цене. Когда поступают звонки, говорят, мол, данная квартира продана, но могут помочь с поиском такой же квартиры. Если покупатель соглашается, подбирают несколько объектов, и на местах перед показом на машине или в подъездах заполняется типовой договор.

После официальной части приступают к просмотру. Там же риелтор уговаривает продавца на сотрудничество. Многие компании заключают с продавцами индивидуальный договор, по которому собственник лишается самостоятельного продвижения своего объекта на неопределенное время. Таким образом, наращивают клиентскую базу продавцов. Но есть и такие предприимчивые риелторы, которые без согласия продавцов копируют их объявления и выдают как свои эксклюзивные. И это лишь верхушка айсберга манипуляций на рынке жилья.

Сейчас риелторы замешаны во всех теневых операциях в сфере недвижимости: двойные продажи застройщиков, уклонение налогов при купле-продаже, искусственный рост цен на жилье, банковские махинации, вымогательство денег с помощью подложных договоров и так далее.

Но нельзя обливать грязью риелторов, работающих на совесть и свою репутацию. Ведь при удачной сделке клиент запоминает не агентство, а именно риелтора, который сопровождал его на протяжении всего процесса. Хороший риелтор — многогранный и включает в себя, кроме прямых обязанностей, функции психолога, оратора, гида, таксиста, консультанта по ипотеке, оценщика и юриста. Ввиду особых качеств такие специалисты помогают безболезненно пережить процесс покупки жилья. И они не нуждаются в «утках». К ним клиенты обращаются по рекомендации. Особенно в городах-миллиониках, а именно в Алматы и Нур-Султане невозможно сориентироваться без помощи хорошего риелтора.

Вот такая дилемма с нашими агентами по недвижимости. С ними не хорошо, но и без них плохо. Подытожив вышесказанное, хотелось бы обратить внимание парламентариев на эту тему. У профессии риелтора есть название, но нет правовых аспектов — как водитель без прав. Нет единой базы данных продавцов — она сформирована из архива сайтов объявлений. Как ломбарды и нотариусы, риелторов тоже нужно лицензировать. Так можно очистить рынок от недобросовестных однодневок, ограничить деятельность монопольных сайтов, обеспечить здоровую конкуренцию, сформировав компетентный орган при правительстве для курирования данной отрасли.

Рынок недвижимости — одна из приоритетных отраслей экономики страны, и она нуждается в комплексном подходе в решении упущенных проблем.