Дома стареют, денег нет: какие проблемы накопились в ЖКХ Казахстана

Депутат предложила пересмотреть действующие правила управления многоквартирными домами, автоматизировать смену председателей объединений собственников имущества (ОСИ), завершить перерегистрацию кооперативов собственников квартир (КСК), запустить бесплатный цифровой сервис для жителей и улучшить финансирование капитального ремонта.

Министерство сообщило о проведённой ревизии нормативных актов и обозначило вопросы, для решения которых потребуются изменения в законодательстве, межведомственная работа и дополнительное финансирование.

Какие проблемы выявили в управлении многоквартирными домами

По итогам мониторинга Министерство промышленности и строительства выявило несоответствия в полномочиях местных исполнительных органов, а также неточности в законодательстве, регулирующем работу председателей ОСИ.

В частности, действующие нормы не позволяют в полной мере привлекать застройщиков к административной ответственности за непередачу документации при смене управляющей организации. Согласно статье 320 Кодекса об административных правонарушениях, ответственность предусмотрена за нарушение сроков передачи документов, однако застройщики не входят в перечень субъектов государственного контроля и надзора в этой сфере.

В совместный приказ министерств промышленности и строительства и национальной экономики внесли дополнения, предусматривающие проверку своевременности и полноты передачи документации, технических средств и оборудования при смене формы управления домом или управляющей организации.

Изменения утверждены приказами от 16 и 22 июля 2026 года и зарегистрированы в Министерстве юстиции 23 июля 2026 года за № 39379. При этом пункт о проверке наличия акта обследования инженерных сетей и оборудования перед отопительным сезоном уже содержался в проверочном листе.

Однако проблема с привлечением застройщиков к ответственности остаётся: действующее законодательство относит к субъектам государственного контроля и надзора только ОСИ и организации, управляющие объектами кондоминиума.

В министерстве также отметили, что некоторые полномочия председателей ОСИ сформулированы неоднозначно. Для их уточнения потребуются поправки в Закон «О жилищных отношениях».

Почему смена председателя ОСИ может стать проблемой

Ещё один вопрос касается внесения изменений в государственные информационные системы при переизбрании председателя ОСИ.

По информации Министерства юстиции, изменение сведений о руководителе юридического лица осуществляется в уведомительном порядке через веб-портал электронного правительства. При этом действующий механизм предусматривает использование электронной цифровой подписи (ЭЦП) юридического лица.

Из-за этого новый председатель может столкнуться с трудностями, если прежний руководитель отказывается передавать ЭЦП или сохраняет фактический доступ к ней. В результате решение собственников о смене председателя уже принято, но в государственной базе данных «Юридические лица» по-прежнему могут содержаться сведения о прежнем руководителе.

В министерстве подчеркнули, что проблема связана не с подтверждением полномочий нового председателя, а с техническим механизмом обновления регистрационных данных.

В качестве решения предлагается создать цифровой механизм, который позволит регистрировать нового председателя без участия прежнего руководителя. Для этого рассматривается возможность интеграции информационной системы «УправДом» с государственными базами данных.

Предлагаемый функционал должен включать:

• проведение собраний собственников и голосования в электронном формате;

• автоматическое определение лиц, имеющих право голоса;

• идентификацию собственников через государственные информационные системы;

• формирование электронного протокола об избрании председателя;

• передачу сведений о новом руководителе в базу данных «Юридические лица» без использования ЭЦП прежнего председателя.

Для реализации инициативы потребуются совместная работа Министерства юстиции, Министерства промышленности и строительства и оператора портала электронного правительства, а также изменения в законодательство о государственной регистрации юридических лиц.

Когда завершат перерегистрацию КСК

Министерство юстиции представило данные о перерегистрации кооперативов собственников квартир (КСК) и потребительских кооперативов собственников квартир (ПКСК), подавших заявления до 12 июля 2026 года.

По данным, приведённым в ответе:

• перерегистрацию прошли 395 КСК;

• перерегистрацию прошли 132 ПКСК;

• 78 КСК и ПКСК получили отказ.

Причинами отказов стали несоответствие учредительных документов требованиям законодательства, недостоверные сведения о составе участников и местонахождении органа управления, отсутствие необходимых данных, а также нарушения порядка созыва и оформления решений собраний собственников.

В Министерстве юстиции пояснили, что для повторного рассмотрения документов, по которым уже вынесены отказы, необходимо поручение вышестоящих органов либо обращение заинтересованных государственных органов. Действующий порядок не предусматривает повторного рассмотрения документов вне установленных процедур.

Бесплатный цифровой сервис для жителей могут запустить в 2027 году

Отдельный пункт депутатского запроса касается запуска бесплатного цифрового сервиса для управления многоквартирными домами с базовым модулем голосования.

По информации НАО «Правительство для граждан», госкорпорация прорабатывает создание альтернативного сервиса для органов управления объектами кондоминиума. Одной из главных задач станет защита персональных данных собственников.

Вместо прямой передачи персональных данных предлагается использовать технологию хэширования, которая позволит подтверждать наличие или отсутствие недвижимости у человека без раскрытия его личных сведений.

Этот подход пока согласовывают с Комитетом информационной безопасности Министерства цифрового развития, инноваций и аэрокосмической промышленности. После согласования технического решения госкорпорация готова приступить к реализации проекта и запустить сервис в 2027 году.

В ответе также упоминаются уже существующие цифровые решения для управления домами – «Aula», «e-Knot» и «УправДом».

По информации разработчиков «УправДома», приложение позволяет проводить онлайн-голосования, создавать и регистрировать ОСИ, а также регистрировать и перерегистрировать КСК в электронном формате на безвозмездной основе. Через приложение, как утверждается в ответе, уже оказали более 3 тысяч государственных услуг.

Министерство поддерживает развитие цифровых сервисов и намерено продолжить работу в этом направлении.

Банки могут обязать работать со счетами домов по единому стандарту

Ещё одно предложение депутата – разработать совместно с финансовым регулятором стандарт работы банков второго уровня со счетами многоквартирных домов и обеспечить его исполнение.

Министерство сообщило, что совместно с Национальным банком изучило действующие требования законодательства и правовые пробелы. Национальный банк представил предложения для дальнейшего обсуждения, в том числе по изменению законодательства банковской сферы с учётом требований жилищного законодательства.

Согласно действующим правилам открытия, ведения и закрытия банковских счетов, утверждённым постановлением Правления Национального банка от 31 августа 2016 года № 207, определены перечень документов для открытия текущих и сберегательных счетов и круг лиц, которые могут распоряжаться средствами.

При этом банки не обязаны проверять, направляются ли деньги со сберегательного счёта на капитальный ремонт дома. По пояснению министерства, гражданское законодательство не позволяет банкам самостоятельно определять и контролировать направления использования денег клиента.

Для введения соответствующих требований потребуются изменения в законодательстве.

Требования к коммерческим объектам в жилых домах могут пересмотреть

Депутат также предложила усилить санитарные и эксплуатационные требования к коммерческим объектам, расположенным внутри жилых домов.

В министерстве сообщили, что законодательство уже устанавливает санитарные нормы и требования к эксплуатации таких объектов. Однако дальнейшая проработка вопроса потребует межведомственных решений с учётом строительных и санитарных норм.

Министерство промышленности и строительства отвечает за регулирование строительных норм, поэтому намерено дополнительно проработать вопрос с заинтересованными государственными органами.

В Казахстане 14,7 тысячи многоквартирных домов нуждаются в капитальном ремонте

По данным местных исполнительных органов, в Казахстане насчитывается 61 367 многоквартирных жилых домов. Из них 14 673 дома, или 24% от общего количества, нуждаются в капитальном ремонте.

Для проведения таких работ регионам предусмотрены бюджетные кредиты из республиканского бюджета под 1% годовых сроком на семь лет. Деньги могут направляться в том числе на ремонт и замену лифтового оборудования.

Работы организуют специальные уполномоченные организации, созданные при акиматах. При этом в некоторых регионах возникла проблема с дальнейшей работой операторов капитального ремонта.

В частности, ТОО «Орал Құрылыс Жөндеу Сервис» и ТОО «Ақсай Жаңғырту» в Западно-Казахстанской области включены в перечень организаций, подлежащих ликвидации в рамках Комплексного плана приватизации на 2021–2025 годы. По информации министерства, эти организации являются единственными операторами, на которых возложена задача по организации капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.

Министерство направило в Министерство национальной экономики ходатайство об исключении этих организаций из перечня приватизации. Однако положительное заключение по этому вопросу пока не получено.

В министерстве предупреждают, что ликвидация операторов может затормозить реализацию программ капитального ремонта.

Сколько денег выделили на ремонт домов

В 2022–2024 годах из республиканского бюджета выделили 27,2 млрд тенге на капитальный ремонт 521 многоквартирного дома.

В 2025 и 2026 годах из-за ограниченного лимита республиканского бюджета финансирование не выделялось. При этом некоторые регионы использовали средства местных бюджетов.

По данным министерства:

• в 2025 году за счёт местных бюджетов отремонтировали 696 домов на 29,5 млрд тенге;

• в 2026 году – 398 домов на 17,7 млрд тенге.

На 2027–2029 годы местные исполнительные органы подали бюджетные заявки на капитальный ремонт 339 домов, включая замену 220 лифтов. Общая сумма заявок составила 19,9 млрд тенге.

Однако Министерство финансов поддержало заявку только на 3,9 млрд тенге – на капитальный ремонт 177 домов и замену 217 лифтов. Средства планируется выделить в пределах ранее установленного лимита путём перераспределения.

Таким образом, дефицит финансирования по поданным заявкам составляет 16 млрд тенге.

В министерстве считают, что для дальнейшего масштабирования программы капитального ремонта необходима дополнительная поддержка из республиканского бюджета.

В жилищных инспекциях не хватает сотрудников

В Министерстве промышленности и строительства также заявили о недостаточной кадровой и ресурсной обеспеченности жилищных инспекций.

По данным ведомства, в некоторых акиматах отделы жилищной инспекции не созданы, а их функции возложены на сотрудников подразделений энергетики и ЖКХ. В отдельных регионах, районных центрах и моногородах жилищные инспекции вовсе не укомплектованы.

Одновременно местные исполнительные органы отвечают за государственный контроль и надзор за безопасной эксплуатацией опасных технических устройств, в том числе лифтов, газовых баллонов и водогрейных котлов.

В качестве примера министерство привело Астану, где два сотрудника жилищной инспекции контролируют 10 840 лифтов и одновременно отвечают за вопросы, связанные с газовыми баллонами и водогрейными котлами.

Ведомство считает, что проблема заключается не только в нехватке кадров, но и в распределении полномочий и ресурсов между государственными органами.

Согласно указу президента от 25 августа 2014 года № 898, функции государственного надзора за опасными техническими устройствами в пределах населённых пунктов были переданы от центральных государственных органов местным исполнительным органам.

Теперь министерство предлагает вернуть контроль за опасными техническими устройствами на социальных объектах, включая многоквартирные дома, в Комитет промышленной безопасности Министерства по чрезвычайным ситуациям. По мнению ведомства, этот орган располагает необходимыми специалистами, компетенциями и технической базой.

Кроме того, предлагается:

• поэтапно передать ключевые контрольные и координационные функции на центральный уровень;

• рассмотреть возможность централизованного руководства в сфере управления и сохранения жилищного фонда;

• предусмотреть прямое подчинение местных жилищных инспекций уполномоченному центральному органу.

В министерстве считают, что для реализации этих предложений потребуется политическое решение, создание межведомственной комиссии и внесение изменений в законодательство.

При этом ведомство отмечает, что шестилетняя реформа самоуправления многоквартирных домов позволила улучшить подходы к сохранению жилищного фонда и снизить нагрузку на государственный бюджет. Однако практика применения законодательства выявила пробелы в государственном регулировании этой сферы.

Читайте также: «Дому еще нет и года»: астанчанка показала сырость и протечку в новом ЖК

Для технического аудита домов предлагают создать отдельный фонд

Ещё один вопрос депутатского запроса – выделение средств на технический аудит жилищного фонда с последующим внесением результатов в цифровую систему министерства.

Сейчас финансирование таких мероприятий предусматривается местными исполнительными органами при формировании местных бюджетов. Однако, по информации министерства, средств на это не хватает.

В качестве решения предлагается законодательно проработать создание отдельного фонда технического аудита жилищного фонда. Его планируют финансировать за счёт обязательных отчислений части налога на недвижимое имущество.

Ведомство также сообщило, что действующая цифровая система централизованного сбора и хранения электронных ресурсов в сфере жилищных отношений и ЖКХ позволяет объединять данные для анализа состояния жилищного фонда и коммунального хозяйства.

При соответствующем финансировании систему предлагается дополнить модулями для технического аудита домов.

В заключение Министерство промышленности и строительства заявило о готовности продолжить работу над совершенствованием законодательства и информационных систем. Часть вопросов, поднятых в депутатском запросе, потребует межведомственных решений, поправок в законы и дополнительного финансирования.

Читайте также: Поцарапали машину, а видео не дают: что могут требовать казахстанцы от КСК и управляющих компаний

Напомним, в новостройке «Алтын Булак» в Астане обрушилась конструкция потолка в подъезде. Жильцы после случившегося потребовали привлечь застройщика к ответственности.