Krisha.kz узнала у экспертов, что происходит с рынком недвижимости, как изменятся цены на первичное и вторичное жилье этим летом и какие факторы могут на это повлиять, передает ИА «NewTimes.kz».
Директор по продажам Orda Satu Аманжол Джиенбетов отметил, что рыночная цена первичного жилья в Нур-Султане составляет 360-365 тыс за квадратный метр:
В марте 2020-го средняя стоимость была на уровне 340-350 тыс тенге за квадрат.
«Говоря о влиянии пенсионной кампании на рост цен, я предлагаю посмотреть на этот вопрос немного шире. В среднем у застройщика от принятия решения до старта продаж уходит от 6 до 15 месяцев. Мы все знаем, что произошло в мире и Казахстане в марте 2020 года и продлилось почти до октября. Ситуация была труднопрогнозируемая. Никто не понимал, что будет дальше. Все новые проекты встали. Это привело к вымыванию продукта и ассортимента», – говорит Аманжол Джиенбетов.
Он также добавил, что в III и IV кварталах 2020 года также реализовался отложенный спрос из-за высоких валютных ожиданий.
По его словам, к старту пенсионной кампании уже чувствовался дефицит квартир. При этом программа стимулировала на покупку жилья даже тех, кто не особо планировал приобретение. Безусловно, это повлияло на рост цен во всех сегментах.
В связи с этим специалисты ожидают скачок стоимости в конце лета – середине осени (август, сентябрь, октябрь). В итоге увеличение за год, по их мнению, может составить 10-18% по сравнению с прошлым годом. Жилье комфорт-класса, вероятно, подорожает больше всего — на 15-18%, бизнес и элит — в пределах 10-15%.
Как уточняет директор, причин для этого несколько.
Начальник управления аналитики и инвестиций BI Development Даурен Айткенов придерживается аналогичного мнения с предыдущим спикером. Вместе с тем он рассказал о предпочтениях клиентов.
Так, самый востребованный и обширный сегмент — недвижимость комфорт-класса. Клиенты предпочитают 1-2-комнатные квартиры площадью 40-60 квадратных метров. Их реализация составляет около 60% от всех продаж.
«Оценить то, как изменятся цены к лету, сложно. Ажиотаж, связанный с отложенным спросом и снятием пенсионных, скорее всего, спадет. Стоимость на первичную недвижимость, по нашему мнению, стабилизируется и, возможно, немного снизится. Спекулятивная составляющая — высокий спрос при низком предложении — потеряет значимость к лету. Фундаментальные причины удорожания — повышение курса доллара, рост себестоимости строительства и материалов — продолжат влиять на рынок», – дополнил Даурен Айткенов.
К примеру, бетон и минплиты за пять лет подорожали на 57%, газоблоки — на 52%, цемент — на 72%. Наибольший рост показала арматура — 150%.
Директор агентства «Арбат Риэл Эстейт» Марина Грушина уточняет, что под влиянием пенсионной кампании жилье подорожало примерно на 20%. Это произошло за счет возросшего спроса.
«Внимание покупателей сместилось на новостройки, поскольку стартовая цена при покупке на стадии котлована равна стоимости вторичного жилья. Люди в первую очередь просматривают предложения на первичном рынке и, если не находят желаемый вариант, рассматривают вторичку», – делится специалист.
Среди прочего ее сотрудники выделили две категории клиентов.
Первым недвижимость нужна, только чтобы капитализировать пенсионные средства. Они рассматривают объекты в рамках доступных к снятию сумм. Средства у всех разные, но чаще всего их недостаточно для покупки новой квартиры в центре. Такие покупатели оживили рынок периферии, где раньше жилье покупали неохотно. Они приобретают хоть какую-то новую недвижимость с перспективой сдачи в аренду или продажи.
Ко второй категории относятся все те, кто с помощью пенсионных смог либо улучшить жилищные условия, либо закрыть кредиты. После пандемии кампания оказалась очень своевременной, но в то же время подтолкнула застройщиков к повышению цен.
«К августу стоимость жилья должна стабилизироваться. До этого времени ожидаются небольшие колебания спроса. На рынок выйдут те, кто не смог определиться с покупкой весной. В то же время мы уже видим отток покупателей. Активность снизилась примерно на 30%, соответственно, будет падать и дальше. Осенью мы придем к стабильному обороту недвижимости, покупкам и продажам по необходимости. Если не будет масштабных экономических причин, к декабрю цены плавно вернутся на естественный уровень и станут примерно такими, как до запуска пенсионной программы. Что касается покупательского спроса в летний период, сильного падения я не прогнозирую», – считает эксперт.
Экономист, исполнительный директор DM Technology Эльдар Шамсутдинов прогнозирует, что летом ситуация на рынке жилья кардинально не изменится, если не произойдет какого-либо серьезного изменения экономической обстановки.
«Мы столкнулись с эффектом храповика, когда цены растут быстро, а снижаться будут очень медленно», – уточнил он.
По его мнению, в последние месяцы квартиры подорожали, потому что жилье рассчитано на покупателя среднего класса.
«Когда на рынок вышли новые игроки с пенсионными деньгами, а это именно представители среднего класса, они поняли, что жилья для них нет. Либо бюджетный эконом-класс, либо дорогой премиальный. Из-за дефицита взлетели цены на квартиры среднего класса и потащили за собой весь и так небольшой рынок. Возможно, это произошло из-за надутого информационного пузыря. Ожидания продавцов и покупателей были направлены на рост цен. Особенно быстро отреагировала вторичка», – дополнил Эльдар Шамсутдинов.
Также он уточнил, что в РК спрос намного превышает предложение. Кроме того, жилье стремительно устаревает.
Так, порядка 34% продающихся квартир введены в эксплуатацию до 70-х годов. Требуется обновление жилищного фонда.
По его мнению, чтобы цены перестали расти, необходимо снижение урбанизации. Но самое важное условие стабилизации — реновация. В течение пяти лет на рынок Алматы планируется ввод порядка 100 тыс квартир.
