«Полиция и суд не помогают»: хозяйка квартиры не может выселить арендаторов в Астане

История Айгуль Кинбаевой началась в июле этого года, когда она сдала евродвушку в ЖК Eleven в Астане, недалеко от Хан-Шатыра, женщине с 8-летним ребёнком по имени Г. Имя изменено.

По словам женщины, договор аренды они заключили сразу, так как сама Айгуль находится в Алматы, договор от её имени заключила дочь. Арендодатель подчёркивает, что договор был составлен подробно: в нём прописаны все условия, в том числе пеня, штрафы и порядок расторжения.

При заселении Г. сказала, что ей некуда идти, поэтому сразу оплатить всю сумму она не сможет. Они договорились, что в день заселения женщина внесёт половину, а остальное – в течение недели. Айгуль пошла ей навстречу, однако позже об этом пожалела.

Читайте также: Суд отказал ЖКХ в выселении арендатора с семьей из коммунального жилья в Кокшетау

«По договору первый взнос составлял 480 тысяч тенге: 240 тысяч – арендная плата и ещё 240 тысяч – страховой взнос. В первый день она заплатила только 25 тысяч тенге, после этого я несколько раз звонила ей и спрашивала, когда будет оплата. Она постоянно ссылалась на то, что ей якобы не заплатил клиент, приводила другие причины. Когда предусмотренный договором срок в 10 рабочих дней истёк, я направила ей досудебное требование. До этого она уже начала разговаривать со мной довольно резко: мол, «Доплачу же, зачем вы мне постоянно звоните». Я объясняла: если у вас нет денег, почему вы снимаете квартиру в дорогом районе и дорогом жилом комплексе? Можно было снять комнату или жильё дешевле. Я пошла ей навстречу, дала скидку и разрешила заселиться без полной оплаты, потому что доверилась ей по-человечески. В ответ она сказала, что сама юрист, работает в суде и что будет делать то, что считает нужным: «Когда смогу, тогда и заплачу». После этого практически перестала платить», – вспоминает Айгуль.

Позже Айгуль с большим трудом, но всё-таки удалось получить от арендатора ещё 100 тысяч тенге. Женщина утверждает, что когда срок досудебного требования истёк, Г. не выполнила условия, после чего ей пришлось обратиться в районный суд по гражданским делам.

В иске было два требования: расторгнуть договор с выселением и взыскать задолженность по аренде, а также пеню и штраф в размере одной арендной платы, как предусмотрено договором. Тем не менее Айгуль подчеркивает, что суд длился около полутора месяцев, но результатов не принёс. Г. с ребенком выселить так и не удалось, а у нее самой проблем стало еще больше.

«Во время предварительного слушания судья сказала, что мне необходимо доплатить 3400 тенге государственной пошлины. Я сразу внесла эту сумму и загрузила квитанцию в судебный кабинет. При этом дату слушания мне нормально не сообщили. Я сама случайно увидела её в судебном кабинете: в пятницу обнаружила, что заседание назначено уже на следующий вторник утром. Я сразу написала секретарю и спросила, почему меня не уведомили. Позже уведомление пришло и в судебный кабинет. Кроме того, во время первого слушания арендатор сама подала против меня иск, но потом от него отказалась. В итоге суд отказал мне в удовлетворении требований. По первому требованию суд сослался на то, что с арендатором проживает несовершеннолетний ребёнок. По второму мне указали на недостаточную оплату госпошлины, хотя я внесла именно ту сумму, которую мне назвал судья. Я подала апелляционную жалобу, но и апелляционный суд мне отказал. Мне сказали, что вопрос должен рассматриваться в другом порядке. При этом у меня возникает вопрос: почему меня направляют в суд по делам несовершеннолетних, если договор аренды заключён со совершеннолетним человеком? Мои требования касаются исключительно арендодателя и арендатора. Я не предъявляю никаких требований к ребёнку и не оспариваю его права», – заявила арендодатель.

Сейчас по договору Г. с ребёнком должна проживать в квартире ещё несколько месяцев. Айгуль, в свою очередь, ссылается на то, что в договоре прямо указано: если арендатор не устраняет нарушение в течение 30 календарных дней, арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Поэтому несколько дней назад Айгуль направила Г. уведомление о расторжении договора и дала ей 10 дней на освобождение квартиры, этот срок уже скоро истекает. Айгуль собирается прилететь в Астану и лично приехать в квартиру. После этого она планирует отдельно обратиться в суд для взыскания задолженности, расходов и других сумм, которые, по её словам, арендатор ей должна.

«За всё время, с июля месяца, она выплатила мне 165 тысяч тенге. Позже, уже сейчас, она внесла ещё 200 тысяч. В общей сложности получается 365 тысяч тенге. Из этой суммы 240 тысяч – страховой депозит, а 125 тысяч – оплата первого месяца аренды. При этом сейчас она живёт уже четвёртый месяц. Она также несколько раз подавала на меня иски. Первый раз она требовала признать незаконным моё намерение её выселить, ссылаясь на то, что у неё ребёнок. Потом отказалась от этого иска. После этого она снова подала иск – уже о признании договора недействительным. Она утверждала, что договор якобы заключён с несовершеннолетним человеком, потому что договор оформляла моя дочь. Я несколько раз объясняла, что дочери 21 год, и предоставила документы, подтверждающие её совершеннолетие. После этого арендатор тоже отказалась от своего иска. Она также требовала от меня различные вещи для квартиры – сушилку, посуду, пылесос. При этом по акту приёма-передачи всё имущество, которое должно было находиться в квартире, было указано. Судья ей это тоже объяснил: согласно акту всё необходимое имущество было передано. Я не могу нормально попасть в свою квартиру и даже проверить, в каком она состоянии. Я прошу её предоставить доступ, чтобы осмотреть жильё, но она не говорит, когда будет дома», – рассказывает женщина.

По словам Айгуль, в этой ситуации полиция также не смогла помочь. Недавно её дочь приехала к квартире и вызвала полицейских, поскольку арендатор находилась внутри, но не открывала дверь. В ответ арендатор сама вызвала полицию, заявив, что собственники якобы пытаются взломать дверь.

После приезда полицейских Айгуль объяснила ситуацию. Ей сообщили, что вопрос необходимо решать через суд. Также предупредили, что собственник не может самостоятельно менять замки, отключать коммуникации или заходить в квартиру без разрешения арендатора.

«Я считаю, что в законодательстве необходимо более чётко прописать такие ситуации и защитить права собственников жилья. Сейчас, на мой взгляд, существует правовая неопределённость, которой некоторые арендаторы могут пользоваться. Я хочу, чтобы люди знали о таких случаях и понимали возможные риски при сдаче жилья. Я уже думаю о том, чтобы увеличить страховой депозит. Например, сделать его размером в две-три месячные арендные платы. За рубежом такая практика существует. Мой сын, например, когда снимает жильё за границей, сначала оплачивает несколько арендных платежей, депозит и комиссию риелтору. Если такие ситуации будут повторяться, собственники могут просто перестать сдавать квартиры семьям с детьми. А это уже создаст другую проблему. Я не хочу устраивать конфликт. Но если в конце недели я приеду в Астану и арендатор не освободит квартиру, я буду пытаться заселиться в своё жильё в рамках закона», – подытожила Айгуль.

Кто такие «окупасы» и как с ними бороться

Окупасами называют людей, которые самовольно занимают чужую недвижимость и заселяются туда без разрешения собственника. Чаще всего такое происходит в квартирах и домах, которые сдаются в аренду. Например, человек арендует жильё, но после окончания или нарушения договора отказывается выезжать и продолжает там жить.

В последние годы подобные ситуации встречаются в Казахстане, в том числе в Астане. Корреспондент редакции поговорил с юристом Аяном Турекуловым о том, насколько законны такие действия и что делать собственникам, столкнувшимся с проблемным арендатором.

По словам Аяна Турекулова, в подобных ситуациях действительно встречаются случаи злоупотребления правом. В частности, арендаторы могут намеренно затягивать процесс до начала отопительного сезона.

Читайте также: Сезонный разгон: в Казахстане резко подорожала аренда квартир

«По закону с наступлением отопительного сезона выселение граждан в определённых случаях ограничивается. Этим некоторые арендаторы могут пользоваться и намеренно затягивать процесс. В рамках жилищного законодательства такие нормы действительно существуют. Есть и практический момент. Если арендаторы не поменяли замки, собственник может попасть в квартиру, например, под предлогом проведения ремонта, замены окна или входной двери. В таких случаях собственник действует в отношении своей собственности, и, если всё происходит в рамках закона, нарушения с его стороны нет. Это его квартира и его имущество», – заявляет юрист.

Эксперт подчеркивает, что собственникам важно реагировать на проблему ещё на раннем этапе. Если арендатор перестал платить, регулярно задерживает оплату или начинает затягивать расчёты, не стоит откладывать решение вопроса. Отдельные риски возникают, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, многодетные семьи, люди с инвалидностью или семьи, где есть ребёнок с инвалидностью. В таких случаях процесс выселения может осложниться, особенно если он затягивается до начала отопительного сезона.

Если мирно решить вопрос не удаётся, собственнику необходимо обратиться в суд с требованием о принудительном выселении. Однако даже решение суда не всегда означает, что человек будет выселен сразу.

После вынесения решения вопрос переходит к исполнению судебного решения – частному судебному исполнителю. По словам Турекулова, многое зависит и от конкретного исполнителя: в одних случаях решение исполняется оперативно, в других процесс может затянуться.

В результате арендатор может продолжать жить в квартире до окончания отопительного сезона – примерно до апреля или мая. При этом за несколько месяцев может накопиться задолженность как по аренде, так и по коммунальным платежам. После этого собственнику приходится отдельно добиваться взыскания долга.

Аян Турекулов также утверждает, что даже если суд обязал арендатора выплатить задолженность, получить деньги на практике бывает непросто. Особенно если у должника нет официального дохода или имущества, на которое можно обратить взыскание.

«Например, если за пять-шесть месяцев задолженность по аренде приближается к миллиону тенге, должник может выплачивать небольшие суммы – условно по пять или десять тысяч тенге – и растянуть исполнение судебного решения на годы. Формально он при этом может не нарушать установленный порядок исполнения. Вот такие пробелы и риски существуют в законодательстве. Риски были, есть и, скорее всего, будут. Если речь идёт о предпринимательской деятельности, суд может рассматривать подобную ситуацию как предпринимательский риск. Поэтому собственникам нужно учитывать все эти нюансы. А если говорить исключительно о практической стороне, собственнику необходимо своевременно защищать свои права и не допускать ситуации, когда проблема затягивается до отопительного сезона. Если собственник действует в рамках закона, в отношении своей квартиры он имеет соответствующие права», – резюмировал Аян Турекулов.

Редакция направила запросы в Департамент полиции Астаны и Министерство внутренних дел, чтобы выяснить, сколько случаев незаконного занятия квартир так называемыми окупасами зарегистрировано в Казахстане и какие меры правоохранительные органы принимают в таких ситуациях. На момент публикации материала ответы от ведомств не поступили.

Читайте также: Когда арендодатель не может выселить квартирантов в Казахстане

Тем временем аренда квартир в Казахстане заметно подорожала, ставки на однокомнатные квартиры выросли в среднем на 11%, на двухкомнатные — на 13%, на трёхкомнатные — на 10%. Рост затронул не только Алматы и Астану, но и большинство региональных центров.

Ранее NewTimes.kz писал о том, что снять квартиру в Алматы и Астане стало заметно дороже. За трехкомнатное жилье в обоих городах теперь просят около 500 тысяч тенге в месяц, а стоимость аренды в некоторых регионах выросла почти на треть.