Недавно в Казахстане запустили процесс открытия счетов, на которые казахстанцы смогут перевести деньги, снятые из ЕНПФ. Определены категории, на которые можно будет потратить средства. Скорее всего, покупка жилья — станет основной статьей расхода. Корреспондент ИА «NewTimes.kz» узнала у экспертов о том насколько изменится отечественный рынок недвижимости, стоит ли ждать земельного бума, ажиотажа при обретении квадратных метров и так называемого «мыльного пузыря».
Не секрет, что день с пенсионного фонда казахстанцы ждут словно манны небесной. Кто-то хочет пройти дорогостоящее лечение за рубежом, другие планируют вложить их в частные управляющие компании, но многие намерены на снятые деньги улучшить жилищные условия. Такое предпочтение, по мнению некоторых казахстанских экспертов объясняется желанием людей обеспечить себе «подушку безопасности». Учитывая нестабильность в экономике и постоянно меняющийся курс валют, инвестирование в жилье кажется единственно верным решением.
По наблюдениям казахстанского экономиста Армана Байганова, на сегодняшний день на рынке недвижимости особого ажиотажа не наблюдается, но некоторые хозяева квартир уже начали «накручивать» цены.
«Думаю, как только люди начнут снимать часть пенсионных накоплений, цены на жилье вырастут минимум на треть, особенно в крупных городах», — выразил свое мнение экономист.
Однако, эксперт-аналитик рынка недвижимости Казахстана Диляра Сулейменова наоборот не уверена, что решение властей по вопросу снятия пенсионных накоплений окажет какое-то серьезное влияние на рынок жилья.
«Теоретически спрос может увеличиться, но на небольшой процент, возможно, имея краткосрочный характер. Ведь по данным ЕНПФ, воспользоваться снятием пенсионных отчислений смогут лишь чуть больше 700 тыс человек, а это всего 6% от общего числа населения. По логике, у этого процента вкладчиков уже есть жилье, а значит им не нужно тратить эти накопления для решения квартирного вопроса», — сказала Диляра Сулейменова.
Как добавила эксперт, ценообразование на рынке недвижимости зависит от многих факторов. Это и политические изменения, и девальвация, и снижение финансовых индексов, и программы по жилищному кредитованию, и затраты застройщиков при строительстве жилых комплексов, и инфляция, и эпидемиологическая обстановка в стране.
«Меня крайне удивляют эксперты, которые говорят, что ипотечные программы не оказывают никакого давления на рынок недвижимости. Оказывают и весьма ощутимо, особенно госпрограммы, адресованные населению с низкими и средними доходами. В связи с запуском вышеуказанных программ возникает рост интереса на жилье, в том числе и на «первичное». По аналитическим данным в конце прошлого года количество ипотечных займов выросло почти на 28%. Это обусловлено привлекательными процентными ставками для потребителя. Безусловно, тенденция увеличения спроса присутствует на рынке недвижимости, но, несмотря на это, не стоит ожидать, что она будет большой», — добавляет Диляра Сулейменова.
По словам директора, на рынке недвижимости Казахстана не такая ситуация, как в России, где впервые за всю историю снизили ключевую ставку до 4,5%. Такой исторический минимум привел к увеличению спроса на рынке жилья соседнего государства, где потребители, пользуясь ситуацией стали в буквальном смысле раскупать жилье.
«Вот, где назревание пузыря возможно. У нас такого не будет», — уверена собеседница.
«Также нельзя забывать, что при колебаниях курса национальной валюты рынок реагирует стагнацией. Мы еще не знаем, как поведет себя американская валюта по отношению к тенге. Говоря о спросе, важно понимать, о каком сегменте недвижимости мы говорим, ведь к примеру вторичное жилье небольшой квадратуры имеет совершенно разные показатели по количеству совершенных сделок на рынке, чем жилье премиального сегмента. Поэтому в сегменте жилья экономкласса в перспективе строящихся проектов рост цен составит 5-10%. В сегменте же элитного жилья, земельных участков и коттеджей я не наблюдаю увеличения стоимости», — сказала Диляра Сулейменова.
По мнению эксперта, по сравнению с прошлым годом цены на рынке реализации благоустроенного жилья выросли на 13-17%, на первичном рынке стоимость увеличилась на 5%. «Это связано с разницей вводимого объема жилплощади. В Алматы этот показатель ниже, чем, например, в Нур-Султане», — разъяснила собеседница.
«В сегменте земельных участков и домов рост цен произошел на фоне понимания преимущества вышеуказанных сегментов перед квартирами после выхода населения из режима изоляции. Люди, посидев в квартирах на карантине, стали больше отдавать предпочтение покупке частного дома и участка с целевым назначением ЛПХ и ИЖС. Но эта тенденция продлилась недолго, поскольку карантинные меры того периода совпали с девальвацией и собственники домов и других объектов недвижимости стали подтягивать тенговый эквивалент стоимости вслед за долларом. Большое количество домов и участков было продано именно теми собственниками, кто сохранил более-менее равновесную цену», — добавила Диляра Сулейменова.
По данным министерства юстиции РК НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан» в прошлом году в Казахстане проведено 307 884 сделок купли-продажи жилья. При этом отмечается, что за аналогичный период 2019-го цифра уменьшилось на 3,8%.
По мнению президента объединенной ассоциации риэлтеров Казахстана Ларисы Степаненко, разделяет мнение коллеги и отмечает, что возможность снятия пенсионных накоплений не окажет никакого заметного влияния на рынок жилья.
«Встречаются прогнозы повышения стоимости недвижимости на 20-30%. Их продавцы недвижимости воспринимают как «сигнал к действию». И мы, риэлторы, в работе с ними видим, что собственники не хотят договариваться с потенциальными покупателями, уповая на «предстоящее повышение цен». Во-первых, без роста доходности у населения, которую может обеспечить увеличение рабочих мест, улучшение условий развития МСБ, одним словом, экономической стабильности страны, увеличение спроса на недвижимость ожидать не стоит. Мировое сообщество до сих пор во власти пандемии и насколько долго эта ситуация продлится неизвестно», — сказала эксперт.
Во-вторых, по словам спикера, казахстанцы, у которых могут быть значительные накопления, — это люди старше 45 лет.
«Возможно, они будут решать вопросы, касающиеся их здоровья, и будут использовать накопления на медицинские услуги. А вот молодые казахстанцы, которые чаще всего являются приобретателями недвижимости, вряд ли будут иметь нужные накопления. Не секрет, что большая часть самозанятого населения получает зарплату «в конверте» с минимальными отчислениями. В-третьих, недвижимость неоправданно завышена продавцами в своей оценке. Сделки в реальности проходят, как я уже говорила, по ценам гораздо ниже выставочных. И предполагаемый рост цен — это всего лишь желание продавцов дороже продать свою недвижимость», — добавила Лариса Степаненко.
Относительно ценовой политики на земельные участки и индивидуальные дома, Лариса Степаненко отмечает, что после введения ЧП привлекательность частных домов с небольшими участками земли возросла.
«В мае прошлого года увеличилось количество сделок по домам и земельным участкам и составило около 30% от общего количества сделок. Наибольшим спросом пользуется жилье эконом-класса как в частном секторе, где спрос варьируется в пределах до 40 миллионов тенге, так и на «вторичном» рынке сравнительно небольшие по площади 1-2-комнатные квартиры. На 3-4-комнатные квартиры спрос гораздо ниже, поэтому срок продажи этих предложений дольше. Думаю, «вторичка» всегда будет пользоваться большей популярностью из-за своей стоимости и за счет меньших коммунальных платежей, чем в новостройках», — резюмировала спикер.
Есть правило экономики: рост цен происходит, когда есть дефицит товара. Сейчас же, по мнению спикера, дефицита на жилье не наблюдается.
